부동산은 좋은 투자처인가

(awealthofcommonsense, Sep/8/2024) Why Housing is Everyone’s Favorite Investment

2011년 이후 매년 갤럽은 사람들이 무엇이 가장 좋은 장기 투자라고 생각하는지 물었다.

잠시 금에 대한 사랑이 있었지만, 2013년 이후로 부동산이 매년 최고의 자리를 차지했다.

그렇다면 왜 우리는 미국인들이 투자 관점에서 부동산 시장을 그렇게 사랑할까?

분명 주택 소유라는 미국인의 꿈과 그에 따르는 막대한 가격표가 있다. 집은 대부분의 가정에서 가장 큰 구매이자 최대의 재무 자산이다.

팬데믹 이후 우리가 경험한 강세장 때문이라고 말할 수 있겠지만, 주택 시장은 코로나 이전에도 오랫동안 상위에 있었다.

이상한 점은 우리가 경험한 가장 큰 주택 붕괴 이후에도 부동산 시장이 이 목록에서 꽤 빠르게 회복되었다는 것이다. 나는 붕괴 이후 더 많은 사람들이 더 오래 상처를 입었을 것이라고 생각했었다. 주식 시장은 2009년에 바닥을 쳤지만, 주택 가격은 2012년까지 계속 하락했다.

그 이유 중 큰 부분은 주택 시장의 가격 책정 방식과 관련이 있다.

부동산은 유동성이 낮은 자산이다. 주식 시장처럼 실시간으로 가격 변동을 볼 수 없다. 주택 가격에는 그만큼 변동성이 없다.

 

나는 로버트 쉴러(Robert Shiller)의 역사적 주택 가격 데이터베이스를 사용해 1950년부터 국가 단위로 연간 수익률을 계산했다.
저 많은 녹색을 보라. 주택 가격은 좀처럼 하락하지 않는다.

내가 계산한 바로는, 지난 75년 동안 미국 주택 시장은 단 7년 동안 하락했다. 이는 단 9%의 손실률이다. 그리고 그 7년 중 5년은 주택 거품이 터진 후에 발생했다.

1950년 이후 주식 시장은 연간 기준으로 22%의 확률로 하락했다. 하지만 그 기간 동안 두 자릿수 하락이 32번 있었다. 그중 10번은 베어 마켓(20% 이상의 하락)이고, 6번은 30% 이상의 대폭락이었다.

주택 시장은 지난 75년 동안 단지 몇 차례만 하락했고, 단 한 번만 붕괴했다.

심지어 주택 가격이 더 변동성이 있다고 해도, 이는 유동성이 낮은 자산이기 때문에 눈에 띄지 않는다. 보이지 않으면 마음에서도 멀어진다.

내가 주택이 주식, 금, 채권, 암호화폐 등보다 더 나은 투자라고 주장하는 것은 아니다.

어떤 투자자에게는 부동산이 매우 수익성이 있을 수 있다. 다른 사람에게는 짐이 될 수 있다.

많은 부분이 위치, 시기, 운에 따라 달라진다.

게다가 재산세, 보험, 유지보수, 리노베이션, 중개 수수료, 마감 비용, 이사 비용 등 부수적인 비용도 있다.

이러한 비용을 추적하는 사람은 없다. 게다가 어딘가에 살아야 하고, 대개는 레버리지가 사용되므로 주택 소유로 얻는 실제 수익을 계산하는 것은 거의 불가능하다.

대부분의 사람들은 단순히 구매 가격에서 판매 가격을 빼거나 현재의 Zillow 시장 가치를 비교하고 끝낸다.

지난 10여 년 동안 주택 시장은 주택 소유자들에게 매우 좋았다. 나도 개인적으로 주택 시장에서 매우 운이 좋았다.

하지만 지난 10년 동안 주택 시장이 좋았다고 해서 앞으로도 최고의 자산이 될 것이라고 생각하지는 않는다.

좋은 소식은 현재 수준에서 단일 자산 클래스를 선택할 필요가 없다는 것이다.

삶은 설문 조사나 가상 시나리오처럼 작동하지 않는다.

부동산, 주식, 채권, 현금, 금, 암호화폐 또는 관심이 가는 다른 것들에 투자를 분산시킬 수 있다.

분산 투자는 극단적인 상황을 막아준다.