코로나 이후 변한 것과 그대로인 것

 

코로나바이러스의 특성과 공중보건 대응에 관련된 초기 도전 과제들이 있었다. 2020년 3월, 추운 기후와 밀집된 도시의 주민들은 일 년 내내 야외에서 시간을 보낼 수 있는 더 넓고 온화한 지역 사회의 사람들보다 공기로 전염되는 이 질병에 걸릴 위험이 더 큰 것으로 보였다. 보다 지속적인 도전 과제는 원격 근무 기술의 빠른 채택과 관련이 있었으며, 이는 고속 인터넷 연결만 있다면 어떤 종류의 일은 어디서든 할 수 있게 하여 오늘날 점점 공실이 늘고 있는 대도시 중심부의 사무실에서 일하지 않아도 되는 상황을 만들었다.

점점 더 극단적으로 양극화된 국가에서, 이러한 역동성 중 일부는 당파적인 정치와 교차했다. 플로리다와 텍사스와 같은 공화당 주도 주들은 '코로나 봉쇄'에서 벗어나고자 하는 사람들을 위한 피난처로 자리매김했다. 이러한 정치적 요인들에 반응하여 일론 머스크는 테슬라 본사를 실리콘 밸리에서 텍사스 오스틴으로 옮겼고, 한 시카고의 유명 금융인은 팬데믹이 절정에 달했을 때 직원들이 고급 호텔에서 일하기 시작한 후 자신의 헤지 펀드를 마이애미로 옮겼다.

이 시기에 주택 시장도 이주를 촉진하는 역할을 했다. 더 많은 사람들이 재택근무를 하면서 특히 더 큰 주택에 대한 소유 수요가 증가했다. 예를 들어, 샌디에이고 카운티에서는 수년 동안 거의 새로운 주택이 지어지지 않았던 상황에서 중위 가격이 2020년 1월의 66만 달러에서 2년 만에 86만 달러로 급등했다고 질로우는 보고했다. 더 저렴하고 유연한 시장에서도 가격은 상승했지만 그 증가 폭은 훨씬 더 온건했다. 같은 기간 휴스턴에서는 중위 주택 가격이 19만 5천 달러에서 24만 달러로 올랐다.

내 동료인 윌리엄 H. 프레이는 팬데믹 동안 대도시 지역을 떠나는 상당한 이주 현상을 최초로 문서화한 사람 중 한 명이었다. 그의 미국 인구조사국 데이터 분석에 따르면, 2020년에서 2021년 사이 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 보스턴, 시애틀과 같은 큰 해안 대도시에서의 국내 순유출이 가속화되었다. 한편, 국내 순유입은 피닉스, 댈러스, 플로리다 탬파, 샌안토니오, 노스캐롤라이나 롤리와 같은 썬벨트 대도시에서 강세를 보였다. 프레이의 후속 분석에서는 팬데믹 초기의 영향이 줄어들면서 이러한 경향이 2022년과 2023년에 완화된 것으로 나타났다.

 

비록 일부 면에서는 일시적일 수 있지만, 이러한 최근의 이주 패턴은 지속적인 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어 리처드 플로리다는 "메타 도시"의 부상을 언급한다. 이는 서로 멀리 떨어져 있지만 원격 근무와 코로나 시기의 이동자들로 인해 긴밀히 연결된 큰 미국 대도시 지역들로, 뉴욕과 마이애미(금융), 베이 에어리어와 오스틴(기술), 로스앤젤레스와 테네시 내슈빌(엔터테인먼트)이 그 예이다. 경제혁신그룹(Economic Innovation Group)은 팬데믹 첫 2년 동안 뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C.와 같은 주요 도시 중심지에서 고소득자들이 유출된 것을 기록했다. 한편 부동산 매물 서비스인 레드핀(Redfin)은 주요 대도시 근처의 저렴한 시장(예: 뉴욕 외곽의 코네티컷 뉴헤이븐, 워싱턴 D.C. 외곽의 버지니아 리치먼드, 보스턴 외곽의 매사추세츠 우스터)에서 주택 수요가 증가하고 있다고 언급하며, 이는 하이브리드 근무(완전한 원격 근무와는 다른)의 중요성이 커지고 있음을 시사한다. 이러한 역동성이 어떻게 전개되는지는 도시의 경제적, 사회적 건강과 21세기 미국 도시 위계에 중요한 영향을 미칠 수 있다.

이러한 역동성을 더 잘 이해하기 위해, 이 보고서는 미국 국세청(IRS)의 소득 통계 프로그램에서 제공하는 카운티 수준의 미국 인구 이동 데이터를 분석한다. 이 데이터는 매년 주소를 변경한 개인 소득세 신고자들을 추적하며, 카운티 간 이동하는 신고자 수(가구의 대리 지표), 이들 신고자 중 개인 공제 수(개인의 대리 지표), 신고된 총 조정 소득(가구 소득의 대리 지표)를 보고한다. IRS의 이주 데이터는 현재 2022년까지만 제공되지만(인구조사국의 이주 데이터는 2023년까지 제공됨), 특정 카운티 간 이동을 추적하고 이동하는 가구의 경제적 상태에 대해 일부 정보를 제공한다는 장점이 있다.

이 보고서는 IRS의 카운티 수준 이주 데이터를 사용하여 팬데믹 발생 전후 미국 대도시 지역(대체로 지역 경제와 노동 시장을 반영하는 카운티들의 집합) 사이의 이동을 추적한다. 분석에서는 최신 인구조사국의 대도시 구분을 기준으로 데이터셋의 각 카운티를 해당 대도시 지역에 할당한다. IRS 데이터의 중요한 한계는 납세자 개인정보 보호를 위해 20명 미만의 납세자 간 카운티 간 이동을 억제한다는 점이다. 예를 들어 2021-22년 동안 이 데이터는 대도시 카운티로 이주한 미국 납세자 760만 명의 총계를 반영하지만, 출발 카운티를 알 수 있는 것은 580만 명이다. 이는 2021-22년 동안 대도시 카운티로 이주한 모든 가구 중 23%에 해당하는 180만 가구의 이동을 놓치는 것을 의미한다. 이들 중 많은 가구가 작은 비대도시 카운티에서 이주했을 가능성이 크지만, 여기서 도식된 대도시 간 흐름은 대도시의 모든 크기의 작은 카운티 간 이동을 불가피하게 놓친다.

 

이러한 한계에도 불구하고, IRS 데이터는 국내 이주와 코로나19 팬데믹의 잠재적 영향을 이해하는 데 유용하다. 국가의 대도시 지역에 초점을 맞춘 이번 분석은 팬데믹이 다음과 같은 측면에서 변화를 초래했는지, 그리고 어떻게 변화했는지를 묻는다.

1. 대도시 내 및 대도시 간의 전체적인 이주 수준
2. 이동자의 주요 대도시 출발지와 도착지
3. 이동자의 경제적 특성 및/또는 그들의 출발지/도착지 커뮤니티

일반적으로 이번 분석은 팬데믹이 대도시 이주 패턴에 영향을 미쳤음을 확인했지만, 이러한 변화가 대도시 지역의 인구학적 또는 경제적 경로에 큰 변화를 초래하지는 않았음을 발견했다. 분석은 경제가 팬데믹 이후 "새로운 정상"으로 돌아가는 가운데 이러한 패턴이 갖는 함의에 대한 생각으로 결론을 맺는다.

 

팬데믹 발발 이후 국가 대도시 지역 간의 이주는 소폭 증가했다.

 

2020년 COVID-19 팬데믹 발발 이전 몇 년 동안 IRS 데이터에 따르면 미국 대도시 지역에서 매년 약 500만 명의 세금 신고자가 카운티 경계를 넘어 이주했다(그림 1). 이들 중 약 54%는 대도시 지역 간에 이동했으며, 나머지는 같은 대도시 내에서 이동했다.

 

팬데믹이 시작되면서 대도시 내외의 이주량이 증가하기 시작했다. 2019년과 2020년 사이, 대도시 지역 세금 신고자들의 총 이주 수는 560만 명으로 증가했으며, 이들 중 54%는 대도시 간 이동이었다. 다음 해(2020년에서 2021년)에는 이주 총 수가 580만 명으로 증가했으나 2021-22년에는 약간 감소했다. 이 과정에서 대도시를 변경한 이주자의 비율은 57%로 상승했다.

팬데믹의 시작은 대형 대도시에서 중형 및 소규모 시장으로 가정이 이동하는 기존의 경향을 가속화한 것으로 보인다(그림 2). 2013년과 2014년을 돌아보면 IRS 데이터는 인구 100만 명 이하 대도시에서 100만 명 이상 대도시로 약 41,000명의 세금 신고자가 이동한 것을 기록하고 있다. 2021-22년까지 이러한 역동성은 반전되어, 약 114,000명의 세금 신고자가 대형 대도시에서 소규모 대도시로 이동했다. 이 패턴은 8년간 꾸준히 형성되었으며, 보스턴에서 뉴햄프셔주 맨체스터, 덴버에서 콜로라도주 그리리, 샌프란시스코 베이 지역에서 캘리포니아주 스톡턴 등 대형 대도시와 중형 이웃 도시 간의 이주 증가에서 나타났다. 이는 비용이 높은 주요 대도시의 가정들에게 인근 소규모 대도시들이 더 저렴한 시장이자 하이브리드 근무자가 주 2~3일 사무실에 출근할 수 있는 위치로서의 매력을 높였다는 것을 시사한다.

 

팬데믹은 기존에 존재하던 이주 패턴을 가속화하여, 북동부, 중서부, 그리고 캘리포니아 해안 지역의 일부 대도시에서 선벨트와 인근의 더 저렴한 시장으로의 이동을 촉진했다.

 

프레이가 관찰한 바와 같이, 팬데믹은 2010년대 후반부터 북부 도시들(보스턴, 뉴욕, 시카고, 필라델피아) 및 캘리포니아 해안 지역 대도시들(로스앤젤레스, 샌디에이고, 샌프란시스코-산호세)에서 선벨트 지역으로의 국내 이주가 증가하는 경향을 가속화시켰다.

국세청(IRS) 데이터는 팬데믹 절정기였던 2019-20년과 2020-21년 동안 매우 큰 대도시 지역에서의 국내 이주 증가 패턴을 반영하고 있다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코가 이 시기에 가장 큰 이주 증가를 경험했다(그림 3). 예를 들어, 뉴욕 대도시 지역은 2018-19년에 약 75,000명의 이주자 순손실을 기록했는데, 이 손실은 2020-21년에는 두 배인 150,000명으로 증가했다. 비슷하게, 로스앤젤레스 대도시 지역은 같은 기간 동안 순손실이 41,000명에서 82,000명으로 두 배가 되었다. 한편, 2010년대 중반에 세금 신고자의 순유입을 경험했던 샌프란시스코 대도시 지역은 2020-21년에 51,000명의 순유출을 기록했다. 그러나 이러한 "수출" 대도시 지역 대부분에서는 2021-22년에 세금 신고자 순손실이 다소 완화되었다.

 

 

한편, 선벨트 지역의 여러 대도시, 특히 플로리다와 텍사스에서는 가구 유입이 증가했다(그림 4). 달라스, 휴스턴, 탬파는 특히 2019-20년과 2020-21년의 팬데믹 절정기뿐만 아니라 2021-22년까지 지속된 뚜렷한 증가세를 보였다. 샬럿(노스캐롤라이나주), 잭슨빌(플로리다주), 산안토니오와 같은 다른 대도시 지역도 이 기간 동안 세금 신고자 유입이 지속적으로, 그러나 더 작게 증가했다. (2016-17년 동안 휴스턴 대도시 지역에서의 급격한 이주와 달라스 및 다른 대도시 지역으로의 유입은 2017년 8월 허리케인 하비가 휴스턴 및 다른 걸프 해안 지역에 미친 영향이 반영된 것으로 보인다.)

이러한 경향은 인구조사국 데이터와 같은 다른 데이터에서 볼 수 있는 대도시 지역의 총 유입 및 유출 수준을 보여준다. 더 독특한 것은, IRS 데이터가 이러한 이동 흐름의 구체적인 대도시 출발지와 도착지를 밝힌다는 점이다. 팬데믹이 대도시 간 이동에 미친 초기 영향을 평가하기 위해, 이 분석에서는 팬데믹 발생 이전의 2년(2017-18년 및 2018-19년)과 팬데믹 발생 이후의 2년(2020-21년 및 2021-22년) 사이의 총순이동 수준을 비교했다.

이 두 기간 동안 대도시 간 이동에서 발생한 절대적인 변화 중 상위 25개 중, 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 대도시 지역이 19개를 차지했다(표 1). 가장 큰 변화는 뉴욕과 마이애미 사이에서 발생했다. 팬데믹 이전 2년 동안, 뉴욕 대도시 지역은 마이애미 대도시 지역으로 11,700명의 세금 신고자가 순손실되었으며, 팬데믹 발생 이후 2년 동안 이 손실은 두 배 이상 증가해 26,900명에 달했다. 두 번째로 큰 변화는 로스앤젤레스에서 리버사이드-샌버너디노(캘리포니아)로의 이동이었다. 팬데믹 이전에는 총 33,700명의 세금 신고자가 순유출되었으나, 팬데믹 발생 이후에는 45,900명으로 증가했다.

 

 

 

이 두 변화는 팬데믹 이후 증가한 두 가지 유형의 대도시 간 이동 흐름에 해당한다. 첫 번째 유형은 뉴욕에서 마이애미로의 이동과 같은 장거리 이동을 포함하며, 이는 대개 더 저렴한 주택, 온화한 기후, 또는 일자리 기회를 제공하는 대도시로의 장기적인 이동 패턴에 해당한다. 뉴욕에서 올랜도와 탬파(플로리다), 로스앤젤레스에서 댈러스와 휴스턴, 샌프란시스코에서 로스앤젤레스와 샌디에이고로의 이동이 이러한 유형의 증가를 보여준다. 이들 중 일부는 기존 직업을 새로운 위치에서 완전히 원격으로 수행할 수 있는 선택지가 새롭게 주어진 것과도 관련이 있을 수 있다.

두 번째 유형은 근처 대도시로의 이동을 포함하며, 일반적으로 더 큰 경제성과 기존 직장에서 하이브리드 형태의 사무실 출근 일정을 유지할 수 있는 능력을 제공했다(다만 통근 시간이 더 길어졌을 뿐이다). 예로는 뉴욕에서 브리지포트(코네티컷), 포킵시(뉴욕), 필라델피아(뉴욕 인접 뉴저지 교외 지역 포함)로의 이동, 로스앤젤레스에서 리버사이드-샌버나디노와 샌디에이고로의 이동, 샌프란시스코에서 새크라멘토(캘리포니아)로의 이동이 있다. 이와 같은 이동성 증가는 주요 수출 대도시 지역 이외에도 마이애미에서 포트 세인트루시(플로리다), 보스턴에서 프로비던스(로드아일랜드), 오스틴에서 샌안토니오, 워싱턴 D.C.에서 볼티모어로의 몇몇 다른 인접 대도시 쌍에서도 보여준다.

그러나 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 주요 대도시 외에는 팬데믹 전과 팬데믹 발생 후의 기간 사이에 대도시 간 이동에서 극적인 변화는 거의 유지되지 않았다. 표 1에 언급된 중요한 이동 중 일부는 이들 주요 대도시 간에도 발생했으며(예: 뉴욕과 로스앤젤레스 모두 샌프란시스코에서 상당히 많은 세금 신고자를 얻었다), 도표 3에 나타난 다른 주요 "수출자" 지역 중 시카고는 텍사스와 플로리다 대도시로 더 많은 세금 신고자를 잃었고, 보스턴은 근처 대도시(케이프 코드, 맨체스터(뉴햄프셔), 우스터(매사추세츠))로 세금 신고자를 잃었다.

전체 주요 대도시 지역의 규모를 배경으로 볼 때, 대부분의 대도시 간 이동 흐름과 이러한 변화는 여전히 완만하게 유지되었다. 그림 5는 팬데믹 전후 기간 동안 50대 주요 대도시에서의 순 세금 신고자 이동률—즉, 각 관할구역에서 전체 세금 신고자 대비 이동자 비율—을 보여준다. 산포도에서 세 가지 측면이 눈에 띈다. 첫째, 대부분의 대도시는 두 기간의 순이동률이 동일한 45도 선 아래에 있어 2020-22년의 손실이 더 크거나 2017-19년에 비해 증가가 더 작았음을 보여준다. 둘째, 약 절반의 대도시는 차트 중앙에 밀집되어 있어 두 기간 중 어느 때든 가구의 증감이 총 가구 수의 1% 미만의 변화로 유지되었음을 보여준다(2년 동안). 셋째, 대부분의 대도시 지역은 45도 선에 가깝게 유지되었다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 베이 지역은 두 기간 동안 순유출의 상당한 증가를 보여주었으며, 덴버, 라스베이거스, 피닉스는 순유입의 비슷한 감소를 보여준다. 그러나 대부분의 주요 대도시에서 팬데믹 이전에 지배적이던 순이동률은 팬데믹 이후에도 비교적 변함없이 유지되었다.

 

 

 

세금 신고자를 잃은 대도시 지역은 이와 관련된 상당한 소득도 감소했지만, 대부분은 팬데믹 불황 회복 과정에서 총 소득이 계속 증가했다고 보고하였다.

 

인구의 증감을 넘어, 이주는 이주자들의 재능과 자원에 따라 지역의 경제적 특성을 변화시킬 수 있다. 일반적으로 장거리 이주는 직장 문제로 인해 이루어지는 경우가 많으며, 이는 지역 내 이주를 주도하는 가정과 가족 요인과는 차이가 있다. 이는 장거리 이주자들이 더 많은 수입을 올리는 경우가 많다는 것을 의미한다. IRS 데이터에 따르면, 2021-22년에 주간 경계를 넘어 이주한 세금 신고자는 평균 조정 총소득이 10만 달러였으며, 주 내에서 이주한 사람들은 7만6천 달러를 기록했다. 다만, 젊은 사람들이 더 자주, 더 멀리 이주하는 경향이 있기 때문에, 이주자들의 소득은 일반적으로 이주하지 않은 사람들보다 다소 낮은 편이다. 이들은 평균적으로 더 오랜 시간 일하고 더 많은 소득을 얻고 있기 때문이다.

대도시 지역 간 가구가 이동함에 따라, 도착한 가구와 떠난 가구의 소득 차이는 지역 경제에 미치는 잠재적 영향을 나타내는 하나의 지표로 작용한다. 여섯 개 주요 "수출" 및 "수입" 대도시 지역을 대상으로 한 그림 6에서는 팬데믹 발생 전후 이주 가구의 평균 조정 총소득을 이주하지 않은 가구의 소득 대비 백분율로 나타냈다. 세 가지 패턴이 두드러진다. 첫째, 거의 모든 대도시 지역에서 이주 가구의 소득이 "정착자" 가구의 소득보다 낮았다(즉, 100% 미만). 이는 다소 역설적이게도, 더 많은 인구 유출이 단기적으로는 가구당 지역 소득을 실제로 증가시킬 수 있음을 의미한다. 둘째, 팬데믹의 발생으로 인해 상대적으로 고소득 가구의 유출이 증가한 것으로 보인다. 특히 샌프란시스코와 시카고에서 이러한 경향이 두드러졌다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 보스턴, 워싱턴 D.C.에서도 이주 가구의 상대적 소득이 증가했지만, 해당 지역으로의 유입과 유출 모두에서 이러한 변화가 나타났다. 셋째, 마이애미를 제외하고는 수입 지역의 이주자 소득 프로필에 큰 변화가 없었다. 팬데믹 이후 뉴욕에서 마이애미로 이주한 매우 고소득 가구들이 늘어나면서, 이주 가구의 평균 소득이 2017-18년 및 2018-19년의 정착자 소득 대비 132%에서 2020-21년 및 2021-22년에는 173%로 급등했다.

 

이주 가구 자체와 마찬가지로, 이러한 소득 흐름의 잠재적인 경제적 영향은 해당 흐름을 보내고 받는 지역의 총소득과 비교했을 때 더 명확히 드러난다. 이와 관련하여 그림 7은 그림 5와 유사한 패턴을 보여준다. 이번에는 세금 신고자의 순이주로 인해 대도시 수준에서 조정 총소득(AGI)이 어떻게 변화했는지에 초점을 맞췄다. 이전과 마찬가지로 약 절반의 대도시 지역은 중간에 모여 있으며, 팬데믹 발생 전후 모두에서 총 대도시 소득의 2% 미만의 AGI 증가 또는 감소를 경험했다. 동일한 몇몇 큰 해안가 대도시 지역은 팬데믹 이후 기간 동안 상당한 소득 유출을 경험했으며(샌프란시스코 베이 지역에서는 최대 7%), 이는 이전보다 더 두드러졌다. 그리고 일부 같은 선벨트 대도시 지역들은 이주로 인한 소득 증가를 경험했으며, 그 증가 추세는 팬데믹 이전과 비슷하게 나타났다.

 

이러한 소득 변화를 어떻게 해석해야 할까? 한편으로, 대도시 지역이 단 2년 만에 총 소득의 5%에서 7%를 잃는 것은 전반적인 경제적 관점에서, 그리고 영향을 받은 마을, 도시, 주의 재정 문제로서 상당한 의미를 가진다. 반면에 이러한 손실은 해당 대도시 지역에서 계속되는 소득 성장을 막지는 않았다. 예를 들어, 뉴욕 대도시 지역은 2020-21년과 2021-22년 사이 이주로 인해 AGI에서 순 집계 손실로 460억 달러를 기록했다. 그러나 2022년에 비이주자("non-movers")의 총 AGI는 2020년에 비해 1,250억 달러 더 높았다. 비슷하게, 샌프란시스코 지역은 같은 기간 동안 이주로 AGI에서 총 240억 달러를 잃었지만, 비이주자 AGI는 동기간 동안 860억 달러 증가했다. 팬데믹 이전에도 이미 세금 신고자를 외부로 내보내고 있던 보스턴, 시카고, 로스앤젤레스, 워싱턴 D.C. 같은 주요 대도시 지역도 팬데믹 이후 강한 소득 성장을 경험한 것으로 보인다.

 

정책은 지역사회가 현재 및 미래의 이주 경향에 대응하는 데 도움이 될 수 있다.

 

인구통계적 관점에서 미국인들은 이주에 많은 관심을 기울이는 경향이 있다. 이주가 우리의 국가 정체성의 일부이기 때문이다. '명백한 운명'은 태평양 연안까지의 정착을 촉진했으며, 이는 수백만 명의 원주민 미국인들의 추방을 초래하기도 했다. 이주는 다양한 경제와 연방 시스템에서 발로 '투표한다'는 우리의 생각을 상징하며, 국경을 넘은 인구 증가와 함께 장기적인 성장의 중요한 부분을 나타낸다. 이는 미국이 설립된 이후 매 10년마다 인구가 확장된 국가에서 중요한 성공 지표로 여겨진다.

그러나 수학적으로 보면, 적어도 단기적으로 이주가 근본적인 인구 및 경제적 동향을 크게 변경하는 경우는 드물다. 대부분의 지역에서 인구 변화는 국내 이주보다는 자연 증가(출생 초과 사망)와 해외 이민에 기인하는 경우가 더 많다. 경제 변화도 마찬가지로, 이미 그 지역에 존재하는 기업과 근로자에게 무슨 일이 일어나는지가 그 지역의 경제적 미래에 훨씬 더 많은 영향을 미친다. COVID-19 이후 이주가 가속화되었을 때도, 대부분의 대도시 지역에서 이러한 이동이 인구나 소득을 크게 변경하거나 팬데믹 이전의 규범에서 크게 벗어나는 경우는 거의 없었다. 또한 데이터에 따르면 팬데믹 절정기였던 2020-21년의 증가된 이주 규모는 이미 2021-22년에 가라앉았다. 초기 팬데믹 양상이 노후화되고 밀집된 추운 도시들에 재앙을 초래할 것이라는 위협이 있었지만, 이는 미국의 이주 패턴을 되돌릴 수 없을 정도로 변경하지는 않은 것으로 보인다. (예를 들어, 미국 인구조사국은 디트로이트 시의 인구가 수십 년 만에 처음으로 지난해 증가했다고 보고한다.)

그럼에도 불구하고 이 데이터에 나타난 동향은 향후 몇 년 동안 이주 패턴이 미국의 대도시 지도를 더욱 형성함에 따라 지속적인 관심과 정책적 초점을 요구하는 몇 가지 분야를 강조하고 있다.

 

Improving housing affordability in the big exporter metro areas.  대형 수출 대도시 지역의 주택 비용 부담 완화: 팬데믹이 시작되기 전후로 많은 선벨트(Sun Belt) 대도시 지역이 보여준 주택 비용 부담 완화 '유인'은 대형 해안 시장에서의 비용 부담 '밀어내기'와 같은 것이다. 캘리포니아와 매사추세츠 주 등 일부 주에서는 주택 공급에 대한 극도로 지역적인 제한을 극복하기 위한 새로운 정책들을 추진하고 있는데, 이는 가격을 천정부지로 올리는 원인 중 하나였다. 이들 지역의 주 정부는 해당 정책의 성공을 보장하기 위해 정책을 진지하게 실행하고 그 집행 도구들을 활용해야 한다. 현재까지의 동향은 혼재되어 있다. 미국 인구조사국에 따르면 2019년부터 2023년 사이 보스턴 및 샌디에이고 대도시 지역에서는 허가된 주택 단위가 증가한 반면, 로스앤젤레스 대도시 지역에서는 그대로였고, 샌프란시스코 및 산호세 대도시 지역에서는 감소했다. 한편, 해리스-왈츠 캠페인은 주택 비용 부담 완화를 위한 연방 차원의 행동을 지지하며, 주 및 지역 차원의 규제 장벽을 줄이기 위한 조치를 포함한다고 신호를 보냈다.

Developing big-metro-adjacent regions smartly. 대형 대도시 인접 지역의 스마트 개발: 대형 수출 지역의 주택 비용 부담 문제가 단기간에 해결되지 않을 것이므로, 가까운 중간 규모 지역들은 하이브리드 작업 경제에서 가구를 위한 매력적인 탈출구로 남을 가능성이 높다. 이들 지역(예: 보스턴 외곽의 우스터, 뉴욕 외곽의 브리지포트, 워싱턴 D.C. 외곽의 리치먼드 및 볼티모어, 로스앤젤레스 및 샌디에이고 외곽의 리버사이드 등)은 일반적으로 인구 및 지역 경제 활동 증가에 상당한 수용력을 가진 도시와 첫 번째 교외 지역들이 특징이다. 주 및 지역 정책은 이러한 오래된 커뮤니티의 성장을 수용하려고 해야 하며, 늦은 20세기 대도시 개발의 문제를 재현하는 자원 집약적이고 확장된 '그린필드' 성장을 지원하는 것이어서는 안 된다. 예를 들어, 매사추세츠의 주택 개발 인센티브 프로그램은 매사추세츠 주의 관문 도시에서 시세 주택 개발을 촉진하고 있다. 버지니아 승객 철도 당국은 연방 지원을 확보하고 리치먼드 시내와 워싱턴 D.C. 간의 승객 철도 빈도를 늘리기 위해 추가적인 주 자금을 투자하고 있다.

Better accounting for climate risk in housing and land use policies. 기후 위험을 주택 및 토지 이용 정책에 더 잘 반영하기: 2022년 말, 프레디 맥(Freddie Mac) 경제학자들은 팬데믹 기간 동안의 증가된 이주가 더 많은 사람들이 기후 변화로 인한 산불, 가뭄, 허리케인 등의 고위험 지역에 거주하게 했다고 언급했다. 단기적으로 주택 비용을 절감할 수 있는 선벨트와 서부 내륙 지역으로의 이동은 그 재난들이 초래하는 재산 피해로 인해 장기적으로 더 높은 비용을 가구와 미국 납세자들에게 부과할 수 있다. 나의 브루킹스 연구소 동료인 줄리아 길(Julia Gill)과 제니 슈츠(Jenny Schuetz)는 모든 수준의 정책 입안자들이 사용할 수 있는 다양한 도구를 제안해왔다. 여기에는 기후 위험에 대한 더 나은 정보 제공부터 고위험 지역 개발에 대한 더 엄격한 규제까지 포함된다. 특히, 팬데믹 이전에 이미 미국인들은 가장 뜨거운 지역으로의 이주를 피하고 있었던 것으로 보인다. 이는 샌프란시스코 연방 준비은행의 새로운 연구에 의해 확인된다. 더 최근에는 레드핀(Redfin)이 캘리포니아에서 2023년에 더 많은 사람들이 고위험 화재 지역에서 빠져나갔다고 보고했다.

팬데믹 기간 동안의 대도시 이주에 대한 이 분석은 새로운 이동의 잠재적 영향을 경고할 이유도, 무시할 이유도 제공하지 않는다. 오히려 이 분석은 이러한 최근 동향이 다시 드러낸 근본적인 대도시 문제와 기회를 지적하고, 미국의 도시와 지역들이 새로운 정상으로 돌아가는 과정에서 이를 해결해야 할 필요성을 강조한다.

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https://www.brookings.edu/articles/how-the-pandemic-changed-and-didnt-change-where-americans-are-moving/

How the pandemic changed—and didn't change—where Americans are moving