지난 100년간의 미국 주택 시장 수익률

(awealthofcommonsense, Jan/18/2024) What is the Historical Rate of Return on Housing?

 

아래는 1928년부터 2023년까지 주식, 채권, 현금, 주택, 금의 연간 수익률과 연간 인플레이션 수치이다:

• 주식: +9.8%
• 채권: +4.6%
• 현금: +3.3%
• 부동산: +4.2%
• 금: +4.9%
• 인플레이션: +3.0%

 

2020년대는 주택 수익률 측면에서 이례적인 시기였다. 2020년대가 시작된 지 4년 만에 주택 가격은 이미 거의 50% 상승했다. 이는 1990년대, 2000년대, 2010년대 전체의 총 수익률보다 더 나은 결과이다. 역사적으로 주식 수익률은 부동산 수익률을 압도했고, 채권과 금은 주택 소유보다 약간 더 나은 성과를 보였다.

그렇다면 이것이 주택이 나쁜 투자라는 의미일까?

꼭 그렇지는 않다.

케이스-쉴러 지수(Case-Shiller Index)는 국가 차원에서 주택 가격을 잘 추적하지만, 이는 주택 수익률을 정확하게 반영하는 지표는 아니다.

주식, 채권, 현금, 금의 수익률을 계산하는 것은 상대적으로 간단하다. 시작 가격, 종료 가격, 그리고 그 사이에 얻은 현금 흐름만 있으면 된다.

이러한 역사적 수익률에는 수수료나 세금이 포함되지 않지만, 요즘은 ETF와 인덱스 펀드의 도입으로 수수료가 매우 낮아져 거래 비용은 더 이상 큰 문제가 아니다.

주택은 여러 면에서 가장 독특한 금융 자산이다.

먼저, 레버리지 요소가 있다. 물론 일부 사람들은 주택을 현금으로 구입하지만, 대부분은 인생에서 가장 큰 구매를 위해 돈을 빌린다.

예를 들어, 당신이 45만 달러짜리 주택에 20%의 계약금을 넣었다고 가정하자. 그 후 주택 가격이 25% 상승하여 집의 가치는 이제 56만 2500달러가 되었다.

모든 비용을 제외하고 당신의 수익률은 얼마일까?

25%일까? 아니면 125%일까?

주택 가격은 11만 2500달러 상승했지만, 당신의 초기 투자금은 9만 달러였다. 이는 초기 투자금 대비 125%의 수익률을 의미한다.

그래서 주택이 많은 사람들이 생각하는 것보다 더 좋은 투자일까?

상황에 따라 다르다.

대출 기간 동안 이자 비용, 보험, 재산세, 유지보수 비용을 지불해야 한다. 또한 많은 주택 소유자들은 대출을 재융자하는데, 이는 추가 비용을 발생시킨다. 사람들은 집을 리노베이션(역시 비용이 든다)하기도 한다.

ETF의 매매 차익 스프레드는 매우 작다. 하지만 주택 시장에서는 거래 비용이 매우 크다. 집을 살 때는 이사 비용, 마감 비용, 검사 비용, 타이틀 보험 등 은행에서 만들어낸 듯한 여러 수수료가 발생한다. 집을 팔 때는 부동산 중개 수수료 등 비슷한 비용이 다시 발생한다.

혼란스러운가?

그리고 이 모든 비용을 스프레드시트에 기록해 주택 소유의 실제 비용을 모두 계산했다고 하더라도, 주택에서 살아야 한다는 사실이 있다. 만약 주택담보대출을 갚지 않았다면 어딘가에서 임대료를 지불하고 있었을 것이며, 이 또한 인플레이션의 영향을 받는다.

주택 소유와 임대를 통해 얼마나 더 많은 돈을 쓰고 있는지(또는 얼마나 절약하고 있는지)를 실제로 알고 있는 사람이 있을까?

모든 것을 고려해보면, 미국에서 자신의 집에 대한 수익률을 자신 있게 말할 수 있는 사람은 단 한 명도 없을 것이다. 그래서 주택의 역사적 수익률을 다른 자산 클래스처럼 정확히 측정하는 것은 불가능하다고 생각한다.

로버트 쉴러의 데이터는 가격 관점에서 대략적으로는 맞을 수 있지만, 이는 대부분의 주택 소유자가 실제로 얻는 수익률에 대해서는 아무것도 말해주지 않는다.

이제, 만약 임대 부동산을 사고파는 경우라면, 자산 가치, 월 임대료 수익, 지출 비용 등을 고려해 ROI를 계산하기가 훨씬 쉽다.

그러나 대부분의 사람들은 자신이 소유한 주택의 수익률이 정확히 얼마나 되는지 제대로 이해하지 못한다.

어떤 사람들에게는 시기와 위치에 따라 예상보다 훨씬 더 좋을 수 있다. 반면, 다른 사람들에게는 예상보다 나쁠 수 있다.

그렇다고 해도 괜찮다!

집을 S&P 500 인덱스 펀드와 비교할 필요는 없다. 인덱스 펀드를 사더라도 뱅가드가 당신에게 주거지를 제공하지는 않는다. 자신이 원하는 동네와 학군에서 집을 소유하는 것이 주는 심리적 수익을 계산하는 것은 불가능하다.

내가 추측해야 한다면, 미국 주택의 실제 수익률은 레버리지 효과로 인해 아마도 채권 시장보다는 주식 시장에 더 가까울 것이다. 주택 가격은 대체로 상승하고 하락하는 경우가 드물다. 초기 투자금의 20% 이하를 넣고도 소폭의 꾸준한 수익을 얻는다면 장기적으로는 훌륭한 수익이 될 수 있다.

그러나 주택은 너무 많은 변수에 의해 영향을 받기 때문에 이를 숫자로 표현하려면 수많은 가정을 해야 한다.

나는 내 집을 금융 자산이라기보다는 더 많이 "내 집"으로 생각하는 편이다. 하지만 주택은 인플레이션에 대한 좋은 헤지 수단을 제공하며, 필요할 경우 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다.

대부분의 사람들에게 주택은 강제 저축의 한 형태로, 실제 수익률보다 더 중요한 역할을 한다.

어느 쪽이든, 주식을, 채권을, 금을, 암호화폐를, 또는 다른 어떤 자산 클래스와도 주택을 비교하는 것은 의미가 없다고 생각한다.

주택은 소유할 수 있는 가장 감정적인 자산이다.