부동산 문제는 시장에만 맡겨두어서는 안된다

 

(HBR, Sep/12/2024) The Market Alone Can’t Fix the U.S. Housing Crisis

미국은 오랫동안 심각한 주택 위기를 겪고 있다. 임대료 상승은 전체 물가 상승률을 계속 초과하고 있다. 2022년 여름 이후 연준의 공격적 금리 인상으로 모기지 금리는 수십 년 만에 최고 수준이다. 수천만 가구가 소득의 30% 이상을 주거비로 지출한다. 

 

주거는 기본적 인간 욕구이며, 감당할 수 없는 주택 비용은 국가적 스캔들이며 그렇게 여겨져야 한다.

이는 기업들에게도 점점 더 시급한 문제가 되고 있다. 감당할 수 없는 주택 비용은 지역 및 국가 경제에 부담이 된다. 주거비가 높은 지역에서 고용주들은 인재 유치 비용으로 상당한 금액을 실질적으로 집주인들에게 이전하고 있다. 높은 임대료와 모기지 상환금은 모든 수준에서 채용을 어렵게 만든다. 최근 연구에 따르면 높은 주거비가 정규 교육 기간이 짧은 근로자들의 도시 임금 프리미엄을 잠식했다. 이제 이런 근로자들은 높은 임금을 제공하는 도시보다 생활비가 낮은 도시로 이주하는 것이 더 유리하다.

8월, 카말라 해리스 부통령은 주택이 그녀의 경제 정책의 핵심 특징이라고 발표했으며, 9월 대선 토론회에서도 이 입장을 반복했다. 

 

대통령 후보로서의 첫 주요 정책 발표 연설에서 해리스는 300만 채의 새 주택 건설 목표를 소개했다. 세금 공제로 건설을 촉진해 높은 가격의 원인인 공급 문제를 해결하겠다는 것이다. 하지만 알고리즘 가격 책정 시스템을 이용한 임대료 설정 금지와 기업 임대인에 대한 새 규제 도입도 지지했다. 이는 바이든-해리스 행정부의 향후 2년간 대형 임대인의 연간 임대료 인상을 5%로 제한하는 계획을 따른다.

이 제안으로 해리스는 미국 주택 시장의 실제 문제점에 대한 논쟁적 싸움에 뛰어들었다.

경제학 101은 주택 같은 재화의 가격이 오르면 생산자들에게 더 많은 공급을 하도록 신호를 보낸다고 가르친다. 이 논리대로라면 가격이 고집스레 높게 유지된다면 수요와 공급의 균형을 방해하는 무언가가 있을 것이며, 그 장애물이 제거되면 새로운 공급이 이뤄지고 가격이 내려갈 것이다. 

 

많은 평론가와 단체들이 이런 주장의 변형을 펼쳤다: 주택 시장은 용도지역제 규칙과 새 주택 공급을 억압한다는 기타 공공 규제를 자유화하는 간단한 해결책으로 고칠 수 있으며, 이는 주택 건설의 폭발적 증가로 이어질 것이라고 한다. 정부만 물러나면 민간 주체들이 스스로 문제를 해결할 것이라고 그들은 말한다.

 

그러나 다른 시각도 있다. 이에 따르면, 주택 비용 급등의 간과된 한 원인은 개발업자와 집주인들의 시장 지배력이며, 최근에는 이들이 이러한 힘을 불공정하게 활용할 수 있게 하는 소프트웨어라고 한다. 

 

이의 대표적 예는 8개 주가 참여한 법무부의 부동산 관리 소프트웨어 회사 RealPage에 대한 최근 소송이다. 법무부의 소송은 애리조나 주와 워싱턴 D.C., 그리고 집단 소송 변호사들이 이 플랫폼에 대해 제기한 소송에 뒤따른 것이다. 소송에 따르면, RealPage는 애틀랜타, 보스턴, 피닉스, 시애틀, 워싱턴 D.C. 등의 도시에서 집주인들과 협력하여 더 높은 임대료를 우선시하고 낮은 점유율을 수용하도록 했으며, 이 전략으로 전체적인 이익이 더 높아질 것이라는 이해 하에 이루어졌다고 한다.

이러한 혐의들은 주택 정책에 대한 "시장을 신뢰하라"는 접근방식의 한계를 보여준다. 

 

전 세계 연구 결과에 따르면, 더 허용적인 용도지역제 규칙만으로는 주택 공급의 큰 증가로 이어지지 않으며, 더 저렴한 주택은 말할 것도 없다. 

 

사실 시장 자체를 고쳐야 한다. 구체적으로, 주택 시장을 전면 개편하는 어떤 계획이든 먼저 집주인들이 임대료를 인상할 수 있는 힘에 대항해야 한다. 둘째, 단순히 주택 시장을 정부 규제에서 해방시키면 임대료가 낮아질 것이라는 단순한 처방을 넘어, 주택 시장에 대한 공공 거버넌스를 재고해야 한다. 셋째, 이를 위해 우리는 가격 규제, 더 강력한 계획, 심지어 직접적인 공공 공급을 통해 주택에 대한 더 많은 - 적은 것이 아닌 - 정부의 강력한 개입이 필요하다.

힘, 담합, 그리고 깨진 시장 Power, Collusion, and a Broken Market

경제학 101의 세계에서 가격은 시장 참여자들에게 신호 역할을 한다. 이런 세계에서 정부 규제는 가격 신호의 기능을 방해하여 공급이 수요를 충족시키지 못하게 할 뿐이다. 하지만 그것은 주택 시장의 현실이 아니다. 특히 주택 시장의 참여자들, 특히 집주인들은 시장 지배력을 가지고 있다. 이는 소위 경쟁적 수준 이상으로 가격을 올리고 주택 공급을 억제할 수 있는 능력이다.

최근의 임대료 설정 소프트웨어 회사들의 이야기는 이것이 어떻게 작동하는지, 그리고 왜 독점 금지법과 기타 조치를 통한 정부 개입이 필요한지를 보여준다. 이는 경제학자들이 생각하는 "경쟁 조건"을 회복하기 위해서라도 필요하다.

수십 개의 도시에서 임대 부동산 관리자와 소유자들은 RealPage와 2017년에 인수한 이전 경쟁사인 Lease Rent Options 등의 소프트웨어 회사들의 "수익 관리" 서비스에 가입했다. 이 회사들은 엄청난 양의 임대료, 점유율, 기타 관련 데이터를 활용한 알고리즘을 적용하여 부동산 관리자와 소유자들이 이익을 높이는 방법을 찾도록 도와주겠다고 약속했다. 집주인들은 경쟁자들도 마찬가지로 하고 있으며, 집단적으로 임대료를 올리면 모두가 더 많은 돈을 벌 수 있다는 이해 하에 RealPage와 협력하기로 동의했다.

이는 경쟁자들 간의 전형적인 담합이다 - 새로운 기술이 무엇이 행해지고 있는지를 가려서는 안 된다. RealPage를 상대로 제기된 한 집단 소송은 이 회사의 부동산 관리자 파트너들이 전국의 2,200만 개의 바람직한 "투자 등급" 아파트 유닛 중 최대 1,970만 개의 임대 유닛을 통제할 수 있다고 추정한다. 연방 및 집단 소송은 이 회사가 애틀랜타, 보스턴, 달라스, 로스앤젤레스, 뉴욕, 필라델피아, 시애틀, 세인트루이스, 워싱턴 D.C.를 포함한 사실상 모든 주요 도시의 집주인들과 협력했다고 주장한다. 워싱턴 D.C.에서 RealPage는 도시 내 대규모 다가구 주택의 60%와 광역 대도시 지역의 90%의 가격을 책정했다고 한다.

 

RealPage의 추천은 집주인들의 가격 책정 전략을 바꾸도록 설득했다고 애리조나와 워싱턴 D.C.의 검찰총장들, 민간 원고 변호사들, 그리고 최근 법무부와 8개 주 그룹이 제기한 소송에서 주장한다. 전통적으로 부동산 관리자들은 완전 점유를 목표로 했다 - 빈 아파트는 수입을 생성하지 않지만 여전히 정기적인 유지 비용이 발생하므로, 부동산 관리자들은 가능한 한 100% 점유율에 가깝게 가격을 책정했다. 그러나 RealPage는 집주인들이 함께 임대료를 올리고 낮은 점유율을 수용하면 그들과 경쟁자들이 더 많은 돈을 벌 수 있다고 설득했다(예: 95% 점유율과 높은 임대료가 99% 점유율과 낮은 임대료보다 더 큰 이익을 낼 수 있다). 이러한 추천은 사실상 구속력이 있었다: 회사는 추천 임대료를 약간이라도 자주 거부한 집주인들과의 관계를 종료했다. 거의 2,000만 개의 유닛 중 단 1%만이 담합 가격 책정으로 인해 비어 있다면, 이는 미국 전역에서 거의 200,000개의 임대 주택이 비어 있다는 것을 의미한다.

RealPage 소프트웨어의 도입은 상당한 임대료 인상과 관련이 있어 보인다. 최근의 경제 연구에 따르면 이 소프트웨어를 사용하는 집주인들은 유닛당 월 53달러의 임대료 마크업을 증가시킬 수 있었다. 앞서 언급한 소비자 집단 소송에 따르면, 2016년 중요한 수의 집주인들이 RealPage 가격 책정을 채택한 이후 임대료가 상당히 증가했다. 피닉스와 새크라멘토에서는 임대료 인상이 특히 두드러져, 집주인들이 2016년과 2023년 사이에 각각 76%와 68%의 임대료를 인상했다.

이는 주택 위기의 더 큰 이야기의 일부일 뿐이지만, 어떤 해결책이든 다루어야 할 긴장을 드러낸다: 자신의 방식대로 두면, 이익을 추구하는 집주인들은 공급 부족을 해결하는 데 필요한 양의 주택을 제공하지 않을 것이다. 오히려 그들은 서로 담합하여 임대료를 올리고 공급을 억제하는 이익 극대화 전략을 취할 것이다. 최소한 독점 금지법 집행과 알고리즘 임대료 책정 금지가 필요하다. 그러나 경제학 101 교과서에 설명된 것과 같은 더 많은 경쟁을 가능하게 하는 것만으로는 충분하지 않다. 민간 개발업자들만으로는 이 위기를 해결하기에 충분한 주택을 제공할 것이라는 - 또는 제공할 수 있다는 - 증거가 거의 없기 때문이다.

 

민간 부문이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것 What the Private Sector Can — and Can’t — Do

단순한 "시장 기반" 해결책 지지자들에 따르면, 이익 동기에 의존하는 것이 주택 문제 해결의 핵심 특징이다. 바이든-해리스 행정부의 주택 정책 중 일부 - 예를 들어 5% 임대료 상한제 - 는 주택 비용에 직접 개입한다. 그러나 해리스의 개발업자들에게 더 많은 초기 주택과 임대 주택을 짓도록 인센티브를 제공하고 확대하는 계획이나 첫 주택 구매자에게 지원을 제공하는 제안 같은 다른 제안들은 공공 자금을 사용해 민간 주체들의 수익을 높여 공급을 확대하도록 유도하려 한다. 인센티브로 개발업자와 집주인들을 부추기는 것이 주택 공급을 약간 늘릴 수는 있지만, 궁극적으로 이는 지금까지 문제를 해결하지 못한 "시장을 신뢰하라"는 전략에 기반한다.

"시장을 신뢰하라"는 주택 정책의 가장 극단적인 버전은 흔한 주장 - 일반적으로 "우리 동네에 짓자"(YIMBY) 운동과 연관된 - 으로, 용도지역제 규칙이 현재 주택 위기의 주요 원인이라는 것이다. YIMBY 지지자들은 2세대 주택, 3세대 주택 및 기타 다가구 주택 건설을 막는 용도지역제 규칙과 함께 최소 부지 크기와 주차 요건에 대한 규칙의 개혁이나 폐지를 요구한다. 이는 흔히 "주택을 합법화하라"는 슬로건으로 표현된다. 시장의 길을 열어주고 이익 추구 동기가 문제를 해결하도록 하자는 것이다.

그러나 이익 고려 사항은 더 자유로운 용도지역제 규칙이 기껏해야 필요조건일 뿐, 주택 공급 증가를 위한 충분조건은 아님을 의미한다. 민간 개발업자들이 주택을 지을 수 있다고 해서 반드시 지을 것이라는 뜻은 아니다. 용도지역제 규제 완화는 주택 공급을 증가시키는 것으로 보이지만, 그 효과는 꽤 미미하다. 토지 이용 개혁의 선도적 연구자인 Urban Institute의 Yonah Freemark는 공동 저술한 논문의 결과를 요약하며 인터뷰에서 이렇게 말했다. "우리는 평균적인 용도지역 상향이 변경 후 단기에서 중기, 즉 용도지역 상향 후 3-9년 동안 주택 공급을 0.8% 증가시킬 것이라는 결과를 얻었습니다." 이는 무의미한 것은 아니지만, 용도지역제 개혁의 주장을 강력히 뒷받침하지는 않는다.

일반적으로 문제는 주택 건설이 토지에서 이익을 얻는 한 가지 방법일 뿐이며, 용도지역제 개혁이 토지 가치를 높이는 경향이 있다는 것이다. 토지를 포함한 자산의 가격은 미래 이익 흐름의 현재 가치다. 따라서 오늘날 3세대 아파트가 있는 토지의 용도가 복합 개발로 상향 조정되면, 가능한 용도 범위가 넓어지고 예상 이익이 높아져 오늘날 더 비싸진다. 많은 곳에서 용도지역제가 아닌 불충분한 이익에 대한 예상이 민간 부문의 추가 주택 건설의 주요 제약으로 보인다. 이익을 추구하는 기업들이 건설을 꺼리기 때문이다. 개발업자들은 때때로 미래를 위해 토지를 확보하고 "비축"하여 예상 이익이 더 높을 때 개발한다. 또는 고급 주택을 짓고 부유층에 초점을 맞출 수 있다. Blackstone과 같은 자산 관리사들이 단독 및 다가구 주택을 대규모로 인수하며 투자자들에게 단기간에 큰 수익을 약속하는 것은 주택 공급에서 이익의 역할을 더욱 강화했을 뿐이다.

 

용도지역 상향 조정만으로도 주민 이주의 원인이 된다. 토지 가치 상승은 현재 토지 소유자에게는 좋은 결과지만, 그들의 세입자에게는 그렇지 않다. 부유한 백인 교외 지역 공동체가 종종 용도지역제 개혁 반대의 공공연한 얼굴이지만, 용도지역 상향 조정의 부작용은 대부분의 주민과 사업주가 임차인인 가난하고 노동계급의 흑인 및 유색인종 공동체에도 미친다. 주요 대도시 지역에서 주거, 상업, 경공업 활동이 혼재된 긴밀한 공동체들이 용도지역제 개혁으로 인해 혼란을 겪었다. 더 높은 토지 가격의 유혹으로, 부동산 소유자들은 현재 세입자들을 퇴거시키고 그들의 부지를 개발업자들에게 팔아 상당한 불로소득을 챙겼다.

이러한 경우, 용도지역 상향 조정은 저렴한 주택이나 심지어 순수한 주택 증가를 가져오지 않았다. 대신, 오래된 주거용 건물과 소규모 사업체들이 고급 아파트, 콘도, 레스토랑, 소매점으로 대체되는 결과를 낳았다. 수십 년간 한 곳에서 살고 일했던 가족들과 사업주들은 강제로 뿌리 뽑혀 재정착해야 했고, 강력한 경제적, 사회적 네트워크를 잃었다. 이 과정에서 공동체는 더 부유해지고 백인화되었다.

 

공공 규제, 계획 및 공급 Public Regulation, Planning, and Provisioning

주택은 의료, 통신, 에너지와 마찬가지로 기업들이 자신들의 사적 이익을 위해 더 강력한 공공 거버넌스를 지지해야 하는 산업의 예일 수 있다. 결국 모든 근로자는 주거가 필요하고, 고용주들이 임금을 통해 노동력의 주거 비용 대부분을 부담하므로, 주요 고용주들은 주택 위기를 해결하기 위한 정책을 밀어붙일 수 있다. 불행히도, 일부 고용주들이 주택 위기 해결이 자신들의 이익이라는 것을 인식하긴 했지만, 치솟는 주택 비용에 대한 공공의 해결책을 지지하는 데는 느리게 대응해 왔다.

이런 점에서 그들은 불행히도 20세기 선배들의 전철을 밟고 있다. 실제로 1920년대에 뉴욕시 의류 노동조합이 - 노동자들의 자금을 모으고 대출을 받아 - 업계 노동력을 위한 대규모 협동 주택 단지를 건설할 수 있게 하는 법안을 밀어붙인 것은 고용주들이 아니었다. 이익이 제한된 이 협동조합들은 현재 뉴욕시의 밀집되고 안정적이며 활기찬 동네의 주요 요소인 제한적 지분 주택 협동조합의 모델이 되었다.

용도지역제 개혁만으로 시장을 자유롭게 하는 것은 미국의 주택 문제를 해결할 가능성이 낮다. 반면에 주택 시장에 대한 공공 거버넌스와 직접 참여는 저렴하고 괜찮은 주거를 보편적 현실로 만들 수 있다. 이를 위해서는 주택 시장에 대한 더 강력한 공공 거버넌스, 지방, 지역 및 연방 차원의 계획, 그리고 사회 주택이라는 세 부분으로 구성된 프로그램이 필요하다.

더 강력한 공공 거버넌스 Stronger Public Governance

먼저, 연방정부, 주정부, 그리고 민간 원고 변호사들은 부동산 업체들에 대해 반독점법을 강력히 집행해야 한다. 집주인들은 이익을 높이기 위해 담합할 수 있으며, 새로운 기술은 그들이 오랜 조정 문제를 해결하는 데 도움을 주고 있다. RealPage는 이를 증명하며, 음모의 규모와 범위는 현재의 반독점법 집행이 노골적으로 불법적인 행위조차 막지 못한다는 것을 시사한다.

하지만 담합은 전체 이야기의 일부일 뿐이다. 반독점법과 불공정 비즈니스 행위에 대한 다른 법들은 주택 및 토지 시장의 수많은 제한적 관행들을 막는 데 사용되어야 한다.

최근 연구에 따르면 개별 집주인들은 주택 시장의 마찰로 인해 세입자들이 현재 주택을 떠나 새로운 거주지를 찾는 데 비용이 많이 들기 때문에 어느 정도의 독점력을 가지고 있다. RealPage의 풍부한 데이터는 집주인들에게 자신들의 시장 지배력 정도를 알려주어, 그들이 이전에 생각했던 것보다 더 많이 임대료를 올릴 수 있다는 것을 가르쳤을 수 있다.

민간 주택 및 커뮤니티 개발업자들은 오랫동안 제한적 계약을 부과해왔는데, 이는 구매자와 모든 미래 소유자들의 특정 사용을 금지한다. 수백만 채의 주택이 이러한 제한을 받고 있으며, 종종 개발업자들이 더 백인화되고 부유한 커뮤니티에 살기를 원하는 구매자들을 유치하기 위해 이를 시행한다. 1948년, 대법원은 인종이나 민족에 기반한 거주를 금지하는 제한적 계약은 법적 조치를 통해 집행될 수 없다고 판결했고, 의회는 공정주택법에서 이를 불법화했다. 하지만 다가구 주택 건설 금지, 최소 부지 크기 설정, 심지어 비전통적 가구의 동네 거주 제한 등 다른 제한들은 여전히 흔히 사용되고 집행되고 있다. 종종 민간 주택소유자 협회에 의해 집행되는 이러한 계약들은 사적 용도지역제의 한 형태로 기능하지만, 공공의 의견 수렴 없이 제정된다.

일부 정책 도구들은 이미 사용되고 있으며 대중에게 익숙하다: 임대료 안정화법과 다른 세입자 보호책들이 중요하다. 주택이 필수적인 필요이고 세입자들이 종종 취약한 위치에 있기 때문에, 집주인들은 개인적으로나 집단적으로 상당한 힘을 가진다. 예를 들어, 2세대 임대료 통제법은 임대료를 동결하지 않고 일반적으로 집주인들이 지역 또는 지역의 전체 인플레이션 율 이상으로 임대료를 인상하는 것을 막는다. 이는 집주인들의 일방적이고 집단적인 가격 설정 능력을 제한하고 위에서 설명한 RealPage 카르텔의 장기적 영향을 완화할 수 있다. (광범위한 실증 연구는 이러한 임대료 통제가 임대 주택의 양과 질을 떨어뜨린다는 단순한 이야기가 거짓임을 보여준다.) 마찬가지로, 세입자들은 임대료 미납이나 임대 물건의 의도적 손상과 같이 법에 규정된 사유로만 퇴거를 허용하는 정당한 사유 보호를 받아야 한다. 이러한 법들은 세입자들을 집주인의 남용적 행위로부터 보호하는 것 외에도, 세입자들이 한 곳에 더 오래 머물 수 있게 함으로써 주택과 커뮤니티의 안정을 촉진할 수 있다.

공공 계획 Public Planning

주정부, 지역정부, 지방정부는 공공 계획에 참여해야 한다. 최소한 이러한 계획은 주택 공급 확대를 지원하는 데 필요한 도로, 대중교통, 학교 및 기타 인프라를 구축하는 데 필요하다. 조정되지 않은 주택 건설은 교통 혼잡과 버스, 철도, 학교 시스템의 과부하, 심지어 부적절한 수도 공급과 하수 처리 능력으로 이어질 수 있다. 또한, 계획은 고립된 상태에서 이루어진 용도지역 상향 조정의 유해한 영향을 완화할 수 있다. 이는 경제적, 인종적으로 다양한 커뮤니티를 촉진하고 용도지역 상향 조정 후의 대규모 이주를 방지할 수 있다.

토지의 용도지역을 상향 조정할 때, 일부 도시들은 공공 혜택 협약을 통해 증가된 가치의 일부를 확보하려 한다. 예를 들어, 브루클린의 고와너스 지역 재개발의 일환으로, 주민들과 사업체들은 고와너스 감독 태스크포스를 설립하여 시와의 거래를 협상하고 감독했다. 개발업자들은 새로운 학교와 저렴한 주택을 포함한 광범위한 공공 혜택의 대가로 용도지역 재조정을 얻었다.

효과적인 계획은 지역, 도시, 커뮤니티 수준에서 공동으로 결정을 내리는 것을 요구한다. 이는 계층화된 공동 거버넌스 시스템이어야 한다. 지역 계획에만 전적으로 의존하면 지역의 요구와 욕구를 체계적으로 무시할 수 있고, 엄격한 커뮤니티 계획은 편협한 의사 결정을 낳을 수 있다. 계획의 필수적인 부분은 더 많은 주택 건설을 허용하는 용도지역제 개혁이지만, 기존 커뮤니티를 희생시키면서 투기꾼들에게 쉬운 이익 기회를 만들지 않아야 한다.

연방 차원의 계획도 중요하다. 흔한 YIMBY의 주장은 현재 미국의 경제 지리와 그로 인한 해안 지역의 주택 위기가 주로 집적 경제의 산물이라는 것이다. 여기서 집적 경제란 어떤 기업의 생산성이 같은 장소에서 운영되는 다른 기업들의 수에 따라 결정되는 것을 말한다. 이 주장에 따르면, 주택 비용이 폭발적으로 증가한 해안 도시들은 단순히 가장 생산적인 도시들이며, 자연스럽게 노동력과 자본의 대부분을 끌어들인다. 이런 관점에서 정책의 역할은 부유한 도시에 더 많은 주택을 지어 사람들이 "기회로 이동"할 수 있도록 돕는 것이다.

그러나 이 집적 경제 관점은 대기업들이 위치한 해안 지역에 부를 집중시키는 독점력, 그리고 실리콘 밸리 같은 지역 경제를 처음 만들고 공고히 하는 데 연방 정책이 수행한 강력한 역할 등 다른 요인들을 간과한다. (실리콘 밸리의 경우, 국방 계약과 공적 자금이 지원된 대학 연구가 중요한 역할을 했다.) 이런 관점에서 보면, 집적의 법칙에 맹목적으로 따라 1천만 명을 더 샌프란시스코와 뉴욕에 밀어 넣기 위해 주택 정책을 개혁하는 것은 잘못된 접근이다. 사람들이 현재 살고 있는 곳에 일자리를 만들고 기회를 창출하도록 산업 정책을 지시하는 것도 가능한 선택지이기 때문이다.

사회 주택 Social Housing

공공 부문은 주택을 건설하고 운영해야 한다. 1930년대부터 1970년대 사이에 연방정부는 지방 당국의 대규모 주택 건설에 자금을 지원했다. 연방 및 지방 정책, 백인의 이주, 탈산업화의 결합으로 인해 이 주택의 일부는 많은 가난한 흑인 가족들의 최후의 피난처가 되었다. 학계와 대중의 논평은 시카고의 카브리니-그린과 세인트루이스의 프루이트-아이고 같은 이제는 철거된 고층 단지들을 추가적인 공공 주택 개발에 대한 경고로 제시했다. 이 왜곡되고 불완전한 역사는 그 이후로 이 나라에서 공공이 운영하는 주택에 낙인을 찍었다.

전 세계적 경험은 공공 주택이나 사회 주택이 잘 작동할 수 있음을 보여준다. 싱가포르, 비엔나, 메릴랜드 주 몽고메리 카운티처럼 다양한 곳의 공공 당국들은 순전히 금전적인 목적이 아닌 커뮤니티를 위해 성공적으로 주택을 개발해왔다. 그들은 인구의 광범위한 부분에게 매력적인 저렴한 주택을 제공하며, 싱가포르와 비엔나는 저렴한 주택을 주민들의 표준으로 만들었다.

제대로 된 사회 주택은 최소한 두 가지 공공 정책 목표를 달성할 수 있다. 민간 개발업자들이 수익성 있게 서비스를 제공하기 어려운 가난하고 노동계급 가구들에게 괜찮은 주택을 공급할 수 있다. 또한, 사회 주택 개발은 민간 경쟁자들에게 경쟁적 규율을 부과할 수 있다. 주택 시장의 공공 옵션으로서, 이는 민간 집주인들의 가격 책정 능력을 제한하고 그들이 가난하고 노동계급, 중산층 가족들을 위한 주거 적합성 기준을 높이도록 압박할 수 있다.

미국의 주택 위기는 만성적이며 최근 몇 년간 더욱 심각해졌다. 수백만 명이 머리 위의 지붕을 유지하기 위해 고군분투하고 있으며, 더 많은 부유한 가구들조차 집을 살 수 없다. 

 

용도지역제 규칙을 자유화하는 한 가지 해결책이 인기를 얻었고 미국 주택 시장의 핵심 해결책으로 선전되었다. 그러나 권한을 부여받은 민간 주체들은 자유롭게 건설할 수 있더라도 여전히 모든 이에게 주거를 제공하는 것이 아니라 돈을 버는 사업을 하고 있다. 철저한 용도지역제 개혁 하에서도 그들은 여전히 충분한 저렴한 주택을 짓고 임대할 인센티브가 부족할 것이다. 전국의 도시들에서 RealPage가 조직한 집주인 카르텔이 이를 증명한다. 이 나라의 주택 위기는 용도지역법과 건축 법규의 단순한 규제 완화를 통해 해결되지 않을 것이다 - 이는 야심찬 공공 행동을 요구한다. 연방, 주, 지방 정부는 주택 시장에 대한 더 강력한 공공 거버넌스를 추구하고, 체계적인 계획을 수립하며, 직접 주택을 지어야 한다.