일본 제로 금리 시대가 끝나가고 있다

 

(New York Times, Sep/4/2024) Japan’s Era of ‘Free’ Mortgages Is Coming to an End

 

수년간 일본의 주택담보대출은 거의 비용이 들지 않았다. 이제 주택 소유자들은 상황이 바뀔 것에 대비하고 있다.

일본 중앙은행은 1990년대 중반 이후로 기준 금리를 거의 0%에 유지해왔다. 그 결과, 많은 주택 구매자들은 변동금리 대출에 대해 0.3%에서 0.4%, 장기 고정금리 대출에 대해서는 약 1% 이상의 금리를 지불하는 것에 익숙해졌다.

미국에서 금리가 현재 약 6.5%에 이르는 상황을 고려할 때, "이러한 금리를 본다면 아마 충격을 받을 것"이라고 인기 있는 일본 모기지 비교 웹사이트를 운영하는 MFS의 임원 시오자와 타카시는 말했다. "사실상 공짜나 다름없다."

그러나 일본 중앙은행은 제로 금리 시대의 종식을 발표했다. 일본은행은 3월과 7월에 금리를 인상했으며, 앞으로도 계속 인상할 계획을 밝혔다.

 

미국과 달리, 일본의 대부분의 주택 대출은 기준 금리에 따라 변동하는 변동금리이다. 분석가들은 향후 2년 내에 금리가 1%에 도달하고 이후 더 상승할 것이라고 예측했다. 일부 일본 주택 소유자들에게 이는 월 상환액의 상당한 증가를 의미할 수 있다.

그 결과 가계는 다른 지출을 줄일 방법을 찾아야 할 것으로 예상되며, 이는 이미 지난 1년간 가계 소비 부진으로 어려움을 겪고 있는 일본 경제에 부담이 될 수 있다.

금리 인상 가능성은 주택 소유자들에게 우려를 주고 있다고 시오자와 씨는 말했다. "금리 인상이 발생한 지 거의 20년 만이기 때문에 소동이 일어나고 있다"고 그는 말했다.

 

She found a bigger apartment and a lower mortgage

 

도쿄의 반도체 관련 회사에서 회계사로 일하는 요네모토 카오리는 32세가 되었을 때 그동안 임대료로 얼마나 썼는지 계산했다. 그리고 자신의 집을 사야겠다고 결심했다.

 

요네모토 씨의 첫 아파트는 도쿄 중심부 철도역 근처에 있는 일본 건축가 쿠마 켄고가 설계한 2베드룸 유닛으로, 저렴하지 않았다. 당시 그녀의 연봉의 8배가 넘는 50만 달러 이상의 비용이 들었다.

그럼에도 불구하고 그녀는 그것이 가치 있다고 생각했다. 돈은 사실상 공짜나 다름없었기 때문이다.

그녀는 온라인 은행에 연락해 무담보 변동 금리 대출로 0.527%의 금리를 확보했으며, 월 납입액은 약 1,500달러였다.

그로부터 5년이 지났다. 요네모토 씨는 이제 결혼해 두 살 된 아들을 키우고 있다. 그녀는 아파트를 팔고 같은 건물 내 더 큰 아파트로 이사할 예정이다. 새 아파트를 구매하기 위해 다른 은행을 찾아가 현재 0.325%의 변동 금리 대출을 확보했다.

그 과정에서 요네모토 씨는 인스타그램을 통해 대출자로서의 경험을 공유하기 시작했고, 자신과 같은 사람들을 위해 주택 구매를 덜 어렵게 만들고자 조언을 제공했다. 요즘 그녀는 일본은행 관련 뉴스를 면밀히 지켜보고 있다.

 

"금리가 약 1%까지 오른다면 '우리 생활에 크게 부담이 되진 않을 것 같다'고 생각해요,"라고 그녀는 말했다. "하지만 만약 2%까지 오른다면, '잠깐만...'이라고 생각하기 시작할 것 같아요."

 

 

 

일본은행이 17년 만에 처음으로 금리를 인상하기로 한 결정은 일본의 대기업들이 최근 큰 임금 인상을 제공했기 때문에 소비자들이 모기지 같은 비용 증가를 감당할 수 있다는 믿음에 일부 기인했다.

일부 전문가들은 확신하지 못하고 있다. 일본 경제는 4월부터 6월까지 분기에 0.8% 성장했으며, 이는 소비 회복에 기인한 것이지만, 그 이전에는 임금 상승이 물가 상승을 따라가지 못하면서 소비가 부진한 기간이 길었다.

나이 든 주택 소유자들은 금리 상승에 대비해 저축을 사용할 수 있을지도 모른다. "고통을 겪을 사람들은 모기지를 지고 있는 젊은 가정들입니다,"라고 무디스 애널리틱스 도쿄의 선임 경제학자인 스테판 앵릭은 말했다.

"사람들은 그저 작은 인상이라고 말하지만, 일본은 수십 년 동안 성장도 물가 상승도 거의 없었습니다,"라고 그는 말했다. "일본 경제 전체가 작은 수치들에 기반해 운영되고 있는 것입니다."

 

실제로 일부 주택 소유자들은 초저금리가 일본에서 주택을 구입하기로 결정한 주요 이유였다고 말하고 있다.

도쿄에서 영어 교사로 일하고 있는 미국인 래리 켈리는 7년 전, 38세였을 때 일본 은행에서 34년 고정금리 대출로 1.25%의 금리를 확보한 것이 계기가 되어 임대 대신 주택을 구입했다고 말했다.

오늘날 그는 서부 도쿄에 있는 방 세 개짜리 주택에 월 약 450달러를 지불하고 있다.

켈리는 미국에 있는 친척들에게 자신의 주택 구입 소식을 전했을 때, 그들이 그가 일본으로 이사한 후 비밀리에 큰 부자가 되었느냐고 농담조로 물어봤다고 언급했다. "아니요, 여기서는 부자가 될 필요가 없어요,"라고 켈리는 그들에게 말했다고 회상했다.

 

Everyone wants to know: What will the central bank do?

 

금리가 상승하고 있는 징후는 없지만, 일본 주택 소유자들은 점차 불안감을 느끼기 시작했다.

2022년, 중앙은행이 장기 금리 인상을 허용하는 정책 조정을 발표했을 때, 모기지 비교 웹사이트 '모게 체크'는 트래픽 급증으로 인해 서버가 다운되었다.

모게 체크를 운영하는 시오자와 씨는 이후 엔지니어들이 사이트의 서버 용량을 늘렸다고 말했다.

7월 31일 일본은행이 금리를 인상했을 때 모게 체크의 사이트 방문자 수는 두 배로 늘었다. 시오자와 씨는 은행의 결정이 자신들의 금리에 어떤 영향을 미칠지에 대해 걱정하는 주택 대출자들로부터 문의가 쇄도했다고 말했다.

일반적으로 일본 사람들은 대출에 대한 강한 반감이 있다고 그는 말했다. 이러한 반감은 금리가 훨씬 높았던 시절을 기억하는 이전 세대에 의해 젊은 주택 구매자들에게 전해져 내려왔다.

1980년대 후반, 일본의 부동산 및 주식 시장 가격이 급등하면서 주택 소유자들은 한때 8% 이상의 모기지 금리를 감당해야 했다. 1990년대 초 자산 가격 거품이 터지면서 일본 경제는 침체에 빠졌고, 불안한 가계는 저축을 더 늘리기 시작했다.

 

시오자와 씨는 높은 모기지 금리가 주택 소유자들의 신뢰에 영향을 미칠 수 있을까 우려한다고 말했다. 이미 주택 소유자들은 가능한 한 빨리 대출을 갚기 위해 다른 구매를 절약하는 경향이 있기 때문이다.

"대출을 빨리 갚는 데 돈을 쓰고 있다면, 다른 곳에 소비할 여유가 없습니다." 시오자와 씨는 말했다. 그는 높은 금리가 경제에 제동을 걸 수 있는 눈에 보이지 않는 여러 가지 방법 중 하나라고 덧붙였다. 주택 소유자들의 소비 심리가 "얼어붙는다"고 말했다.

 

많은 일본 사람들이 대출을 꺼리며, 이는 이전 세대에서 물려받은 감정이다. 1980년대 후반 부동산 버블이 시작되면서 모기지 금리는 8%를 초과했다.