집 사는게 점점 어려워진다

(Yahoo Finance, Nov/23/2024) Owning a home has rarely been this much more expensive than renting

 

문서상으로는 주택을 소유하는 것이 거의 항상 임대보다 더 비싸다. 보험, 세금, 유지비 등을 감안했을 때 평균적으로 약 14% 더 비싸다.

 

그러나 최근 몇 년간 주택 소유와 관련된 모든 비용이 커지면서 그 차이는 훨씬 더 커졌다.

 

얼마나 커졌을까? 정확한 비용 추정치는 다르지만, 최근 주택 소유의 프리미엄은 임대보다 최소 35% 더 비싸며, 이는 역사적으로 높은 수준에 가깝고 지속될 가능성이 크다.

 

“입문용 주택을 구입하는 것과 초보자용 임대 주택을 비교할 때, 우리는 전형적인 역사적 차이를 훨씬, 훨씬 넘어섰습니다.”라고 John Burns Research and Consulting의 연구 책임자인 Rick Palacios Jr.는 말했다. “이것이 바로 재판매 시장이 침체에 빠져 있는 주요 이유라고 생각합니다.”

 

Palacios의 회사는 주택 소유자의 보험료 상승과 같은 요인이 이러한 격차의 확대를 설명하는 데 큰 영향을 미친다고 밝혔다. 더 높은 대출 이자율 역시 상황을 악화시키고 있다. 다른 요인을 일정하게 유지한다고 가정했을 때, 매매와 임대 간의 비용 격차를 역사적 평균으로 되돌리기 위해서는 대출 이자율이 3.5%로 낮아져야 할 것이다.

 

상업용 부동산 투자 회사 CBRE는 올해 초 매매와 임대 간의 프리미엄을 약 35%로 추정했으며, 가을에 대출 이자율이 하락하면서 기록적인 52%에서 이 수준이 낮아졌다고 밝혔다. 이 측정치는 대부분의 대출 기관이 요구하는 모기지 보험 비용을 포함하지만, 주택 소유자의 보험료나 유지비와 같은 비용은 고려하지 않는다.

 

“우리가 제시하는 데이터는 어디까지나 매우 보수적인 접근 방식입니다.”라고 CBRE의 다세대 연구 부문 부책임자인 Travis Deese는 말했다. “실제로는 이보다 훨씬 더 높을 가능성이 큽니다.”

 

CBRE는 대출 이자율이 점진적으로 하락하고 임대료가 조금씩 상승하면 내년에 격차가 약간 덜 극단적으로 변할 수 있다고 밝혔다. 그러나 여전히 높은 주택 가격은 프리미엄이 크게 줄어드는 것을 막을 것이다. 이 회사는 2025년 말에 프리미엄이 약 25% 수준으로 마무리될 것으로 예상했다.

 

Ownership dreams

 

매매와 임대를 둘러싼 논쟁은 개인 재정 분야에서 치열하며, 양측은 각자의 주장을 내세운다. 매수자들은 자산을 쌓고 임대료 상승이라는 위협에서 자신을 보호할 수 있다는 점을 강조한다. 반면, 임차인들은 유지보수가 필요 없는 라이프스타일과 새로운 곳에서 살아보고 싶을 때 쉽게 이사할 수 있다는 점을 내세운다.

 

이 선택은 궁극적으로 개인적인 문제이며, 주택 구입은 여전히 대부분의 미국인에게 장기적인 목표로 남아 있다. 그러나 주택 소유 비용이 계속 상승하는 동안, 최근 임차인들은 약간의 여유를 누리고 있다.

 

주택 가격과 마찬가지로 임대료도 여전히 팬데믹 이전 수준보다 크게 높은 상태이지만, 공격적인 아파트 건설이 올해 추가적인 상승을 최소화하는 데 도움을 주었다. Redfin에 따르면, 전국적으로 중위 임대료는 작년 같은 기간 대비 올해 10월에 단 0.2% 상승하는 데 그쳤다. 그러나 북동부와 중서부처럼 건설이 적은 지역에서는 더 큰 폭의 상승이 나타났다.

 

 

26세의 Brooke Merino는 이러한 계산법을 잘 알고 있다. 그녀는 덴버 지역에서 임차인들이 아파트를 찾을 수 있도록 돕는 영업직에 종사하며, 최근 몇몇 건물에서 갱신 계약 시 할인 혜택을 제공하는 것을 보았다.

 

그녀가 임대 중인 2베드룸 주택의 임대료와 공과금은 한 달에 약 2,500달러를 약간 넘는다. 최근 그녀는 콜로라도주 잉글우드에서 4베드룸, 2욕실짜리 주택을 52만 5천 달러에 매입했다. 그녀의 모기지 월 상환액은 약 3,500달러가 될 예정이다.

 

“임대하는 것도 싫지 않지만, 이제는 집을 사고 앞으로 나아가고 싶어요,”라고 Merino는 말했다. “결국 내가 감당할 수 있는 범위에서 편안하게 느낄 수 있는 선택을 하는 것이 중요했어요.”

 

Merino는 자신이 좋은 거래를 했다고 느끼고 있다. 그녀가 구입한 주택은 시장에 오래 머물렀고, 가격이 여러 차례 인하된 상태였다. 그녀는 이번 가을 대출 금리가 다시 오르기 직전에 6% 미만의 금리로 대출을 확정했다. 이제 더 넓은 공간과 그녀의 반려견을 위한 큰 마당을 가질 수 있게 된 것을 기대하고 있다.

 

하지만 많은 잠재적 주택 구매자들은 그렇게 운이 좋지 않았다. 평균 대출 금리는 약 7%로, 작년 이맘때보다 약간 낮아졌지만, 중위 주택 가격은 여전히 역대 최고치에 근접한 수준에서 고착되고 있다.

 

“1년 전망으로는 주택 가격, 임대료, 대출 금리에 거의 변화가 없을 것으로 보입니다.”라고 CBRE의 아메리카 다세대 연구 책임자인 Matt Vance는 말했다.

 

Fannie Mae는 주택 시장에 대한 소비자 감정을 매달 조사하는데, 10월 조사에 따르면 소비자의 36%가 다음에 이사할 경우 주택을 구입하지 않고 임대를 선택할 것이라고 답했다. 이는 역대 최고 수치다. 임대 선호는 최근 몇 년간 서서히 증가하고 있다. 3년 전에는 26%가 임대를 선택할 가능성이 있다고 답했다.

 

28세의 Savannah West는 2021년 그녀와 파트너가 조지아주 더글라스빌에서 구입한 3베드룸, 2욕실의 고쳐야 할 집을 개조하는 일이 벅차다는 것을 알게 된 후, 다시 임차인이 되기로 결정했다.

 

“정말 좋은 거래처럼 느껴졌지만, 매달 거의 수천 달러를 주택 개보수 자재에 쓰고 있었습니다,”라고 West는 말했다. “우리는 마치 Home Depot에서 살고 있는 것 같았어요.”

 

라이프스타일 웹사이트 Home & Texture의 에디터인 West는 교외에서 애틀랜타로 행사 참석을 위해 30~40분씩 운전하는 데 점점 지쳐가고 있었다. 그래서 여름 동안 그녀의 가족은 도시의 로프트로 이사하고, 교외 주택은 임대해 모기지 상환액을 충당했다.

 

그녀는 인근 레스토랑과 바까지 걸어갈 수 있는 점을 좋아하며, 딸과 함께 도시의 다양한 활동에 참여하고 있다. 임대 생활이 현재로서는 적합하지만, 그녀는 미래에 애틀랜타에서 콘도를 구입하는 것을 고려하고 있다.

 

부동산 중개인 Iain Phillips는 일반적으로 주택 구매를 선호한다. 이는 주택을 판매하는 일을 하는 그에게는 그리 놀라운 입장이 아니다. 하지만 그는 자신의 고객이 계속 임대를 선택할 때도 이해한다. 특히 그가 활동하는 캘리포니아의 오렌지 카운티처럼 비싼 지역에서는 더욱 그렇다. 그가 일하는 몇몇 첫 주택 구매자들은 월 3,000달러로 임대하는 대신 4,000~4,500달러의 월 상환액을 부담해야 할 가능성이 높다.

 

그는 잠재 구매자들에게 주택 구매를 결정하기 전에 월 상환액 규모에 익숙해지고, 최소 5년 동안 해당 주택에 머무를 계획을 세우라고 조언한다.

 

“이 경제 상황에서 주택 가난에 빠지고 싶지는 않을 겁니다,”라고 Phillips는 말했다.