첫 주택 구매자의 평균 연령이 38세로 사상 최고치 기록

(CNBC, Nov/6/2024) Average age of first-time homebuyers is 38, an all-time high. Here’s what that says about the real estate market

 

미국에서 첫 주택 구매자의 연령이 높아지고 있다.

미국 부동산 중개인 협회(NAR)의 2024년 주택 구매 및 판매자 보고서에 따르면, 첫 주택 구매자의 중위 연령이 사상 최고치인 38세에 도달했으며, 이는 2023년 7월보다 3년 증가한 수치다. NAR은 올해 여름, 2023년 7월에서 2024년 6월 사이에 주거용 주택을 구입한 5,390명의 구매자를 대상으로 설문 조사를 실시했다.

1980년대에는 첫 주택 구매자의 평균 연령이 20대 후반이었다.

NAR의 부수석 경제학자 제시카 라우츠는 “오늘날의 시장에 진입할 수 있는 첫 주택 구매자는 연령이 높고, 더 높은 소득과 더 많은 자산을 가지고 있다”며, 높은 주택 가격이 더 큰 다운페이를 요구한다고 지적했다.

또한 시장에서 첫 주택 구매자가 차지하는 비율은 지난해 32%에서 24%로 감소했으며, 이는 NAR이 1981년 데이터를 수집하기 시작한 이래 가장 낮은 수치다.

전문가들에 따르면, 전국적인 주택 부족, 부유한 구매자들과의 경쟁, 높은 임대료가 젊은 성인들이 첫 집을 구입하기 어렵게 만드는 요인이다.

 

‘The biggest issue of housing today’

 

미국의 주택 부족은 "오늘날 주택 문제의 가장 큰 이슈"라고 Zillow의 수석 경제학자 오르페 디봉기가 말했다.

NAR에 따르면, 2023년 중반 기준으로 400만 채의 주택이 부족한 상황이다. 최근 몇 년간 신규 주택 건설이 더디게 진행되면서 더 많은 구매자들이 기존 주택을 두고 경쟁하게 되었고, 이는 가격을 끌어올리고 있다.

HGTV 시리즈 *프로퍼티 브라더스*의 공동 진행자인 조나단 스콧은 “우리는 저렴한 주택이 필요하다”고 말하며 “지금 행동하지 않으면 우리 모두에게 영향을 미칠 것”이라고 경고했다.

최근 열린 CNBC *Your Money* 행사에서 스콧은 지속적인 주택 부족이 장기적으로 첫 주택 구매자들에게 큰 영향을 미칠 수 있다고 말했다. “20년 후에는 말 그대로 어떤 젊은이도 주택을 구입할 수 없게 될 것”이라고 스콧은 덧붙였다.

건설 활동은 다소 개선되었다. 미국 인구 조사국 자료에 따르면, 9월 미국의 단독주택 착공 건수는 1,027,000채로, 8월보다 2.7% 증가했다.

그럼에도 불구하고 CoreLogic의 수석 경제학자 셀마 헵은 “우리는 여전히 매우 매우 제한된 시장에 있다”고 말하며 “시장에 주택이 부족하다 보니 주택 가격에 더 많은 압력이 가해지고 있다”고 설명했다.

Redfin에 따르면, 8월 일반적인 스타터 주택의 가격은 $250,000로, 전년도 $240,000에서 상승했다.

 

‘The winners in today’s housing market’

 

주택 시장은 반복적으로 주택을 매매하는 사람들, 즉 여러 번 주택을 소유하고 판매한 경험이 있는 사람들이 지배하고 있다. 이전에 주택을 소유한 경험이 있는 사람들은 주택 자산에 접근할 수 있으며, 일부는 이를 통해 주택을 전액 현금으로 구입하기도 한다.

NAR에 따르면, 주택 구매자 중 약 26%가 주택을 현금으로 구입했으며, 이는 현금 구매자로서는 사상 최고치다.

CoreLogic에 따르면, 2024년 2분기 기준으로 미국 주택 소유자들이 보유한 순 자산 총액은 17.6조 달러를 넘는다. 올해 2분기에 주택 자산은 1.3조 달러 증가했으며, 이는 전년 대비 8.0% 성장한 수치다.

 

라우츠는 베이비붐 세대와 은퇴자들이 “오늘날의 주택 시장에서 승자”라고 말했다. NAR 보고서에 따르면 전형적인 재구매자의 평균 연령은 61세, 주택 판매자의 평균 연령은 63세이다.

CoreLogic의 셀마 헵은 “고령 구매자의 주택 자산은 약 30만 달러에 달하는 반면, 젊은 밀레니얼 구매자들보다 훨씬 많다”고 말했다.

 

‘We’re seeing renters staying renters for longer’

전문가들에 따르면, 높은 임대료와 높은 부채 대비 소득 비율 같은 요소들이 잠재적 구매자들이 주택을 위해 저축하는 것을 어렵게 만든다고 한다.

코로나19 팬데믹 동안 임대료는 세입자들의 임금보다 더 빠르게 상승했다. 2022년 임대료 상승률은 연간 기준으로 16%에 달했고, 같은 해 임금 상승률은 9.3%로 정점에 이르렀다고 Divounguy는 말했다.

임대료 상승으로 전형적인 세입자는 소득의 약 31%를 임대료로 지출하게 되었다. 세입자 가구의 약 절반은 “주거 비용 부담”을 안고 있었으며, 이는 소득의 30% 이상을 주택 비용으로 지출하고 있음을 의미한다.

“임대료가 높아지면서 세입자들이 더 오래 세입자로 남는 현상이 나타나고 있다”고 그는 말했다.

라우츠는 높은 임대료가 주택 구입을 위해 저축하는 능력에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 기존의 부채를 상환하는 능력에도 영향을 줄 수 있다고 말했다.

예를 들어, 잠재적인 구매자가 학자금 대출 잔액이 있다면, 월 임대료가 부채를 더 빠르게 상환하는 것을 어렵게 만들 수 있다고 그녀는 설명했다.

이는 곧 부채 대비 소득 비율(DTI)에 영향을 미치며, 이는 매달 부채에 얼마나 지출하는지를 나타낸다. 이는 모기지 대출 자격을 판단하는 중요한 요소이다. 대출 기관은 차용인이 기존 대출 의무와 함께 모기지 상환을 감당할 수 있는지를 보기 위해 DTI를 고려한다.

라우츠는 “특히 인플레이션 환경에서는 이러한 모든 요소가 눈덩이처럼 불어난다”고 말했다.