전세계 부동산 가격이 다시 오르고 있다

 
 
새로운 주택 붐이 시작되고 있는가?
 
세계 주택 가격 지수가 중국을 제외하고 4월에 전년 대비 3% 이상 상승했다(차트 1 참조).
 

 
 
미국 주택 가격은 1년 전보다 6.5% 올랐고, 호주와 포르투갈의 주택 가격도 상승했다. 몇몇 다른 나라에서는 높은 금리에도 불구하고 주택 시장이 예상보다 강세를 보이고 있다(차트 2 참조).
 

 
 
이러한 수치는 부동산 시장이 어려운 시기를 겪은 후 나온 것이다. 캐나다, 독일, 뉴질랜드에서는 물가를 고려했을 때 주택 가격이 20% 하락했다. 샌프란시스코와 피닉스를 포함한 일부 미국 도시에서는 최고치에서 많이 떨어졌다. 코로나19 팬데믹 동안 사람들이 생활 공간을 찾으면서 가격이 급등했던 아이다호주 보이시에서는 가치가 10% 이상 하락했다. 한편, 높은 금리와 모기지 비용으로 인해 사람들이 주택에 대한 지출을 걱정하게 만들었다. 2022년 초에는 영국인의 24%가 임대료나 주택 대출 상환이 “매우” 또는 “어느 정도” 어렵다고 응답했으나, 지금은 41%로 증가했다.
 
그러나 상황이 더 나빠지지 않은 것이 놀라운 일이다. 2021년 저점 이후 미국의 일반적인 30년 모기지 금리는 약 4% 포인트 상승했다. 학계 문헌에서 파생된 규칙에 따르면 명목 주택 가격이 30-50% 하락할 것으로 예상되었다. 실제로 명목상으로는 거의 하락하지 않았다. 실질적으로(즉, 물가를 고려했을 때) 글로벌 주택 가격은 최고치에서 6% 하락했지만, 이는 팬데믹 이전 추세와 일치한다. 경기 침체는 몇 달 만에 가장 짧은 기간을 기록했습니다.
 
일부는 높은 금리가 결국 제대로 된 충돌을 일으킬 것이라고 걱정한다. 주택 전문가 Rohin Dhar은 플로리다에서 “motivated”(매각 의지가 있는)라는 문구가 포함된 매물 목록이 많이 등장하고 있음을 지적했다. 그러나 미국 전체적으로는 연체된 모기지의 비율이 1.7%로 사상 최저 수준이며, 2007-09년 금융위기 당시의 11% 이상과 비교되고 다른 지역에서도 상황은 비슷하게 안정적이다. 뉴질랜드에서는 주택 침체로 가장 큰 타격을 받은 부유한 국가였지만, 체납 비율은 코로나 이전의 정상 수준에 있다. 독일을 제외하고는 유로존에서도 어렵지 않은 상황이다.
 
미국의 주택 시장이 견고한 이유로는 장기 고정 금리에 많이 의존하는 미국의 모기지 시스템이 주로 언급된다. 다른 나라들도 최근에 미국식으로 전환하고 있다. 고정 금리 모기지는 주택 소유자가 높은 금리로부터 보호받을 수 있도록 해주어, 주택 가격을 끌어내릴 수 있는 급매를 줄여준다. 또한, 고정 금리 모기지는 주택 소유자가 이사할 유인을 줄여주는데, 이는 더 높은 금리로 새로운 모기지를 받아야 하기 때문입니다.
 
그러나 주택 시장의 회복력과 최근 가격 상승에 대한 설명으로 고정 금리 모기지 외에도 세 가지 다른 요소가 있습니다: 이민, 모기지 보유자의 희생, 경제의 강세입니다.
 
첫 번째 요소는 이민입니다. 미국의 이민 인구는 연간 약 4% 증가하고 있으며, 이는 사상 최고치이다. 이러한 변화는 공식 통계에 비해 실제 규모가 과소 평가될 수 있다. 이들에게 새로운 거주지가 필요하기 때문에 주택 가격과 임대를 상승시키고 있다고 Mark Zandi는 주장한다. 골드만 삭스(Goldman Sachs)의 추정에 따르면, 호주의 현재 연간 순 이민자수가 50만 명에 달해 주택 가격을 약 5% 상승시키고 있다.
 
두 번째 요소는 희생 Sacrifices 이다. 부유한 국가들의 국민들은 높은 모기지 비용을 감당하기 위해 다른 종류의 지출을 줄이고 있다. 영국에서는 가변 금리 모기지 보유자의 5명 중 1명이 가계 지출을 “대폭” 줄이고 있다고 말했다.
 
가장 중요한 요소는 경제이다. 가계는 더 많은 이자를 지불하고 있지만, 더 많은 소득도 들어오고 있다. EU에서는 2020년 이후 이자 소득이 거의 10배 증가했다. 평균 임금은 약 15% 상승했으며, 실업률은 사상 최저 수준에 가깝다. 대부분의 사람들은 더 높은 모기지 상환금을 감당할 수 있다.
 
따라서 주택 가격이 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 중앙 은행은 이미 금리를 인하하기 시작했다. 임금 상승은 여전히 양호한 상태다. 주택 수요 증가와 공급 제한이 맞물리면 세계 최대 자산 클래스는 더 커질 것다.