부동산 강세는 지속될 가능성이 높다

(awealthofcommonsense, Aug/9/2024) 많은 사람들이 주택 가격에 대해 비관적으로 변하고 있다. 내가 존경하는 두 명의 금융 전문가, 컬런 로체와 닉 마지울리가 최근 몇 주 동안 주택이 향후 10년 동안 가장 저조한 성과를 보일 자산 클래스가 될 것이라고 예측했다. 그들의 주장은 일리가 있다. 우리는 2020년대 초반에 10년 치의 수익을 앞당겨 얻었다.

 

 

가격이 높다. 모기지 금리도 여전히 높다(가격 상승에 비해). 이는 주택을 많은 사람들에게 비싸고 감당하기 어려운 상태로 만든다. 소득이 가격을 따라잡아 주택이 더 저렴해지기까지 몇 년간 주택 가격이 정체되는 것은 전혀 놀랍지 않을 것이다. 비관적인 전망이 설득력을 가진다.

그러면 낙관적인 전망은 어떨까? 주택 가격이 현실적인 기대를 무시하고 상승할 수 있는 이유는 무엇일까?

한 번 시도해보자:

엄청난 양의 주택 자산이 있다. 오늘날의 주택 시장에서 첫 주택 구매자들이 집을 사기 어려워지고 있지만, 현 주택 소유자들이 필요로 한다면 활용할 수 있는 수조 달러의 자금이 남아 있다.

 

 

 

 

팬데믹이 시작된 이후, 미국 주택 소유자들은 13조 달러 이상의 주택 자산을 추가로 확보했다. 2015년까지만 해도 이 금액이 전체 주택 자산의 총액이었다.

만약 모기지 금리가 계속 하락한다면, 지난 몇 년 동안 높은 대출 비용에 갇혀 있던 주택 소유자들에게는 대기 중인 자금이 충분히 있다. 그들은 그 자산을 새로운 주택의 건강한 다운 페이먼트(초기 지불금)로 사용할 수 있을 것이다.

인구 통계는 운명이다. 한편으로는 매일 10,000명의 베이비붐 세대가 은퇴하고 있다. 그들 중 일부는 은퇴 자금을 마련하거나 주택 규모를 줄이기 위해 집을 팔아야 한다고 느낄 수 있지만, 많은 베이비붐 세대는 주택을 완전히 소유하고 있어 서둘러 집을 팔 필요가 없을 것이다.

반면, 젊은 세대는 대거 주택 시장으로 진입하고 있다.

미국에서 가장 흔한 연령대는 31세와 32세이다. 1990년대와 21세기 첫 10년 동안 출생률이 급증했으며, 2007/2008년경에 정점을 찍었다.

 

 

 

즉, 17세에서 37세 사이의 사람들을 말하고 있는 것이다. 이 연령대는 앞으로 20년간의 주택 수요를 의미한다.

옳든 그르든, 대부분의 젊은이들은 여전히 집을 사는 것이 성인으로서 필수적인 단계라고 느낀다.

이들 중 일부는 현재 가격으로는 집을 살 수 없겠지만, 많은 이들이 무리를 해서라도 집을 구매하려고 할 것이다.

Gen Z 세대가 미국식 꿈과는 다른 방향으로 갈 수도 있겠지만, 나는 그 가능성에 내기를 걸지 않을 것이다.

우리는 캐나다처럼 될 수도 있다. 몇 년 전 캐나다에서 주택 가격이 미친 듯이 상승했는데, 평균 회귀 대신 오히려 더 가속화되어 더욱 미친 듯이 올랐다.

몇몇 선진국의 가처분 소득과 주택 가격을 비교해보면, 미국의 상황은 상대적으로 차분해 보인다.

 

 

 

캐나다, 호주, 영국, 그리고 프랑스의 주택 가격이 미국보다 훨씬 더 비정상적으로 높은 상황이다.

만약 주택 공급 부족이 이들 다른 국가들에서 그랬던 것처럼 계속해서 주택 가격을 상승시킨다면 어떻게 될까?

나는 이 결과를 보장할 수 없지만, 이는 가능성의 범위를 벗어난 이야기는 아니다.

이성적인 사람이라면 주택 가격이 당분간 안정될 것이라고 예상할 것이다. 나 역시 그것을 기본 가정으로 삼고 있다.

그러나 인간은 항상 이성적이지는 않다.

주택 공급 부족, 유리한 인구 통계, 그리고 막대한 주택 자산이 결합되어 가격을 더욱 끌어올릴 가능성을 배제할 수는 없다.