닥터 호턴을 지금 사야하는 이유

 

(Barrons, Aug/15/2024) 주택을 구입하는 것은 현재 어렵지만, 주택 관련 주식을 사는 것은 쉽다. 특히 D.R. 호튼의 주식이 매력적으로 보인다.

주택 시장은 코로나 이후의 열풍 이후 침체되어 왔다. 주택 가격은 계속 상승했지만, 높은 모기지 금리와 제한된 공급으로 인해 판매는 정체되었다. 이로 인해 집이 있더라도 많은 사람들에게 주택 구매가 어려워졌다. 현재 희망은 공급이 개선되고 연방준비제도가 금리를 인하할 가능성이 있어, 주택 시장에 활기가 돌아오고 잠재적 구매자들이 꿈꾸던 집을 더 쉽게 찾을 수 있게 될 것이라는 점이다.

하지만 D.R. 호튼 주식은 주택 통계에 대한 일방적인 베팅이 아니다. 이는 한 기업에 대한 베팅이며, 이 기업은 역사적으로 투자자들에게 큰 수익을 안겨주었다. 지난 10년 동안 연간 약 25%의 수익률을 기록하며 같은 기간 S&P 500 지수를 쉽게 뛰어넘었다. 비용 관리, 충분한 스타터 홈 재고, 그리고 감소된 역풍의 조합으로 인해 앞으로도 이러한 수익이 계속될 것으로 보인다.

 

 

 

"5백만 명의 밀레니얼 세대가 첫 주택 구매자가 될 준비가 되어 있다"고 자산 관리 회사 하이타워 어드바이저스의 수석 투자 전략가인 스테파니 링크는 말한다. 그녀는 주택 건설업체 중에서 호튼 주식을 선호하는데, "그들이 첫 주택 구매자의 비중이 더 크기 때문"이라고 한다.

주택 건설업체에 대한 강세 전망은 낮아진 모기지 금리에서 시작된다. 주택 가격 상승도 한 가지 요인이지만, 5년 전 약 3.75%에서 7% 근처로 오른 30년 모기지 금리와 결합되면 주택 구매가 거의 불가능해진다. 오늘날 미국의 일반적인 주택 가격은 427,000달러이다. 20% 계약금을 내면 월 모기지 납부액은 보험료와 수수료를 제외하고 약 2,200달러가 되는데, 이는 2019년 수치의 두 배 이상이다.

일부 완화가 오고 있다. 연준 이사들은 향후 몇 년 동안 단기 금리가 약 2%포인트 정도 하락할 것으로 보고 있다. 단기 금리와 장기 금리가 항상 정확히 일치하지는 않는다. 그래도 장기 모기지 금리는 더 수용 가능한 5% 수준으로 향할 것으로 보이며, 다른 조건이 동일하다면 월 납부액에서 약 400달러를 줄일 수 있다. 이러한 하락은 주택 구매자뿐만 아니라 D.R. 호튼과 같은 주택 건설업체에도 도움이 될 것이다. 웰스파고의 애널리스트 샘 리드는 최근 보고서에서 "D.R. 호튼은 입문급 주택 시장의 큰 플레이어로서 금리가 낮아지면 가장 직접적인 수혜자 중 하나가 될 것"이라고 쓰고 있다.

그러나 낮아진 모기지 금리가 공급 문제를 해결하는 데 큰 도움이 되지는 않을 것이다. 미국은 2008-09년 금융 위기 이후 약 1,700만 채의 주택을 지었는데, 이는 이전 14년에 비해 약 20% 감소한 수치이며, 2009년 이후 미국 인구가 약 9% 증가했음에도 불구하고 그렇다. 링크는 "우리나라는 14년간의 생산 부족으로 [인해] 500만 채의 주택이 부족하다"고 지적한다.

 

이러한 부족은 D.R. 호튼을 수요의 핵심에 위치시킨다. 텍사스주 알링턴에 본사를 둔 이 회사는 1978년 설립 이후 33개 주 121개 시장에 걸쳐 100만 채 이상의 주택을 지었다. 6월에 끝난 회계연도 3분기에 호튼은 24,000채 이상의 주택을 마감했고 분기 말에는 거의 43,000채의 재고를 보유했으며, 평균 판매 가격은 약 380,000달러였다. 이 주택들 중 약 40%는 판매되었지만 아직 마감되지 않았다. 일부는 여전히 건설 중이다. 분기 말 기준 회사의 주택 건설용 토지 포트폴리오는 630,000개 이상의 부지를 포함하고 있다.

회사는 지역 주택 건설업체들에 대한 소규모 bolt-on 거래를 통해 사업을 확장하며 꾸준히 매출을 늘려왔다. 이 과정은 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 웰스파고의 리드는 호튼의 사업 실행력을 칭찬하며, 회사의 지리적 구성이 "결정적인 선벨트 편향"으로 "타의 추종을 불허한다"고 덧붙인다. 2023년에 호튼의 주택 판매의 약 65%가 회사의 남서부, 남중부, 남동부 지역에서 이루어졌다.

호튼은 또한 상승하는 비용을 관리하는 데 부러울 만한 성과를 보여왔다. 건축 자재는 팬데믹 이전보다 약 40% 더 비싸졌고, 노동력은 부족했다. 그럼에도 불구하고 이러한 문제들에도 불구하고 호튼은 가장 최근 분기에 주택 판매에서 24%의 총이익률을 달성했는데, 이는 2019년의 약 20%와 2023년의 23.3%에서 상승한 수치다. 현재 이러한 압박은 완화되기 시작하고 있다. 수익성 개선은 이 주식에 대해 "건설적인 입장을 유지"할 또 다른 이유라고 리드는 덧붙인다. 그는 회계연도 4분기에 총이익률이 개선될 것으로 보고 있으며 결국 25%에 도달할 수 있다고 믿는다.

최근 174달러인 호튼 주식은 7월 18일 실적 발표 이후 11% 상승했지만, 여전히 리드가 추정한 2025 회계연도 주당 순이익 16.55달러의 10.6배로 합리적인 가치를 보이고 있으며, 이는 S&P 500의 20배에 비해 할인된 수준이다. 주택 건설업체 주식은 거의 시장 배수로 거래되지 않는다. 그래도 S&P 500에 대한 할인폭은 평소보다 조금 더 크다. 이 주식은 지수의 주가수익비율의 55%에 거래되고 있는데, 이는 5년 전의 65%에서 하락한 수치다.

그래도 투자자들은 호튼 주식의 이익을 얻기 위해 배수 확장에 의존할 필요는 없다. 지난 몇 년간 수익은 연간 25%에 가깝게 성장했다. 월가는 향후 몇 년 동안 더 완만한 약 10%의 성장을 전망하고 있는데, 이는 2025년 말까지 주가를 약 200달러로 밀어올리기에 충분하며, 이는 최근 수준에서 약 15% 상승한 수치다. 주식에 대해 Overweight 등급을 부여한 리드는 주가가 210달러에 도달할 것으로 보고 있으며, 이는 20% 상승한 수준이다.

투자자들은 또한 기다리는 동안 대가를 받는다. 호튼은 분기당 30센트의 배당금을 지급하며, 이는 0.7%의 수익률을 나타내며, 이 배당금은 지난 10년 동안 연간 17%의 속도로 증가해왔다. 분기별 지급과 함께 호튼은 지속적으로 자사주를 매입하고 있으며, 지난 3년 동안 약 36억 달러를 지출하여 발행주식 수를 약 9% 줄였다.