부동산, 30대가 온다
(삼성증권) 30대가 온다
서울 아파트 전세가 상승은 수도권 매매가 상승으로 확산될 전망이다. 선행 지표인 전세시장이 주택시장 회복을 예상하는 근거다. 대출금리 안정, 공급 부족, 빌라 등 대안 주거의 붕괴 고려 시 거래 증가와 가격 상승 가능성이 높다.
이는 금융위기로 뒤늦게 매매가가 상승했던 2014~2019년과 유사하다.
이번 회복기에 거래를 주도할 계층은 30대로 판단한다. 향후 5년간 30대와 60대 인구는 증가할 전망이며 30대는 현재 순자산 규모가 가장 큰 60대로부터 자금지원을 받아 구매력을 보완하는 것으로 추정된다.
코로나19로 급락하던 혼인 건수는 2023년부터 증가해 최근 출생아 수도 반등했다. 동시에 이사 건수도 증가세로 투기 수요가 짙었던 2020~2022년과 달리 이번 사이클은 실수요가 견인할 것이다.
중기적으로 국내 주택시장은 성장 시장이다. 주요인은 30대 인구에 있다.
통계청의 장래 인구 추계에 따르면 총인구는 감소하더라도 신규 주택 수요층인 30대 인구는 2024년부터 5년간 연평균 5만 명씩 증가하는 것으로 나타난다. 동시에 이 기간 30대의 부모 계층인 60대도 연평균 7만 명씩 증가한다.
30대가 이번 회복기를 주도할 계층이라는 점은 최근 주택 거래 실적에서 확인된다.
2024년 1~5월 전국 에서 생애 첫 주택을 매입한 이들은 총 17만 명으로 전년 대비 33% 증가했다. 지난 2년간 절반 수준으 로 급감한 뒤 첫 반등이다. 구매자의 45%는 30대로 최대 비중이었고 전년 대비 38% 증가했으며 서울 주택을 구입한 30대는 무려 70% 증가했다. 30대가 중기적으로 주택시장의 실수요층으로 판단하는 이유는 다음과 같다.
1) 혼인 건수는 2016년부터 하락세였지만 2020~2022년, 코로나19로 하락세가 더욱 확대되었다. 2023 년부터 혼인 건수는 반등하기 시작해 연 19만건을 기록했는데, 아직 코로나19 이전의 연평균 24만건 대비 낮지만 이연되었던 혼인 건수가 정상화되는 과정으로 판단된다. 더불어 월 1.9만 명까지 극단적으 로 줄었던 출생아 수도 저점을 확인했다고 판단된다.
2024년 4월, 출생아 수는 19개월 만에 전년 대비 상승 전환했다. 통계청에 따르면 결혼부터 출산까지 기간은 평균 2.5년이다. 증가하는 혼인 건수에 힘 입어 중기적으로 출산율도 상승세가 예상되며, 이는 신규 주택 수요를 의미한다.
2) 이사 건수도 2023년부터 증가세다. 초저금리로 주택 거래가 급증하고 주택 가격이 상승하던 2020~2022년, 오히려 이사 건수는 감소했다. 대부분 주택 매매는 투기성 거래로 추정된다. 이사 건수는 실수요를 의미하며 인테리어 소비가 늘어날 전망이다.
3) 구매력은 윗세대로부터 보완될 전망이다. 과거 대비 30대가 자력으로 주택 매입에 어려워진 상황이라, 부의 이전 현상이 강화될 전망이다. 한국에서 가장 순자산 규모가 크고 경제활동을 오래 하는 세대는 현재의 50-64세로 엔트리 시니어, 혹은 예비 고령층으로 불리는 계층이다. 이들은 절대적인 인구 증가 규모가 가장 큰 세대이기도 하다. 이들로부터 증여 혹은 자금 지원으로 주택을 매수하는 30대가 증 가하는 것으로 추정된다.
한국도시연구소의 ’2030 세대 영끌에 관한 실증 분석’에서 2020~2022년 서울에서 3억원 이상의 주택을 구입한 사례를 분석했다. 2030 매수자의 자기 자금과 경상 소득을 토대로 추정한 결과 대출 한도를 초과하는 소위 ‘영끌’ 매수자의 규모(DSR 40%)는 총 매수자의 3.8%에 불과했다.
해당 보고서는 2030 세대를 ‘영끌’ 투자자로 보는 것을 적합하지 않다고 언급하며 오히려 주택 구입 여력이 될 정도로 자기 자금이 많았거나(58.5%), 가족 지원이 1.5억원 이상인 매수자(23.8%)가 훨씬 많았다고 분석했다. 외동 자녀 비중이 높아지고, 한국의 5060이 가장 자금력이 강한 세대라는 점에서 이 현상은 장기화될 전망 이다.
결론적으로 이번 주택 가격 상승 사이클은 30대 실수요가 견인할 것이라는 특징을 지닌다.
