미국의 주택 구매력 위기와 공급 감소

(Brookings, Mar/26/2024) America’s housing affordability crisis and the decline of housing supply

 

 

미국은 현재 심각한 주택 구매 위기에 직면해 있으며, 이는 주택 공급의 전반적인 감소와 맞물려 악화되고 있다.

 

높은 금리, 치솟는 건축 비용, 토지 규제, 지역의 인허가 지연 등이 신규 주택 건설을 어렵게 만들고 있으며, 이로 인해 주택 가격은 상승하고 임대료도 급등하고 있다.

 

코로나19 팬데믹 이후 재택근무 확산과 대도시 외곽으로의 이주 수요가 급증하면서 일부 지역의 주택 수요는 증가했지만, 이에 부응하는 공급이 충분하지 않았다. 특히 중간 가격대 이하의 주택이 가장 부족하며, 이는 중산층과 젊은 세대, 신규 가구 형성에 큰 부담을 주고 있다.

 

또한 대출 금리가 7%에 근접한 상황에서 기존 주택 보유자들은 저금리 모기지를 포기하지 않으려 하며, 이로 인해 매물 자체가 감소하고 있다. 새로운 공급도 더뎌지고 있는 가운데, 정부는 세제 인센티브, 규제 완화, 공공임대 주택 확대 등을 통해 이 문제를 해결하려는 움직임을 보이고 있다.

 

요약하자면, 미국의 주택 감당 가능성 위기는 단순한 가격 상승을 넘어 공급 부족, 금융 접근성 약화, 규제 장애물 등 복합적 요인으로 인해 심화되고 있으며, 이는 앞으로도 지속적인 정책 개입과 민간 투자의 균형 있는 조합 없이는 쉽게 개선되기 어려울 것으로 보인다.

 

2025년 3월 28일 브루킹스 경제활동 논문(BPEA) 회의에서 논의된 한 논문에 따르면, 한때 비교적 저렴한 주거지를 제공했던 마이애미, 피닉스 같은 선벨트(Sun Belt) 도시들이 점점 뉴욕, 로스앤젤레스 같은 고가 해안 도시들과 닮아가고 있다.

 

“미국의 주택 구매력 위기와 주택 공급 감소(America’s Housing Affordability Crisis and the Decline of Housing Supply)”라는 제목의 이 논문에 따르면, 2000년대까지 선벨트 도시는 주택 건설 속도가 매우 빨랐으며, 주택 구매자들은 자재, 인건비, 토지비 등 생산 원가에서 크게 벗어나지 않는 가격에 집을 살 수 있었다.

 

그러나 2000년을 전후로, 특히 2010년대 들어서면서 선벨트 지역의 주택 건설 속도는 점점 둔화되었고, 이는 공급이 제한적인 해안 도시들이 오랫동안 겪어온 수준으로 수렴했다. 또한 탈산업화로 인해 주택 수요가 감소한 중서부 도시들에서도 유사한 현상이 나타났다. 그 결과, 선벨트 지역의 주거 비용 경쟁력은 점차 약화되었다.

 

 

 

 

하버드대학교의 에드워드 글레이저(Edward Glaeser)와 펜실베이니아대학교의 조셉 규어코(Joseph Gyourko)는 미국 인구조사국의 1950년부터 2023년까지의 데이터를 기반으로 주택 공급 및 수요 모델을 활용해 주택 건설과 가격 추이를 분석했다. 이들은 특히 애틀랜타, 댈러스, 디트로이트, 로스앤젤레스, 마이애미, 피닉스 등 6개 도시에 주목했다.

 

논문에 따르면, 미국 전체의 주택 재고는 1950년 3,600만 호에서 1980년 8,600만 호 이상으로 두 배 이상 증가했다. 2023년에는 총 1억 4,400만 호에 달했다. 하지만 연간 주택 재고 증가율은 1950년대의 4%에서 2010년대에는 0.6%로 현저히 둔화됐다.

 

이 기간 동안 선벨트 지역의 주택 건설 속도는 해안 도시들보다 훨씬 빨랐다. 예를 들어, 피닉스의 주택 재고는 1970년대 연 9.1%, 1980년대 5.6%, 1990년대 3.3% 증가했다. 반면 로스앤젤레스는 같은 시기 각각 1.9%, 1.3%, 0.5%에 불과했다. 하지만 2010년대에 들어서는 두 도시의 평균 연간 성장률이 각각 1.0%와 0.5%로 수렴했다.

 

한편, 물가 상승과 주택 품질 변화를 감안한 실질 주택 가격은 역사상 최고 수준에 도달했으며, 이는 2007~2009년 금융위기 직전 주택 거품 정점보다 15% 이상 높은 수준이다. 물가 기준으로 조정된 주택 가격 상승은 2000년 이전까지는 선벨트 지역에서 비교적 완만했지만, 이후 급격히 가속화되었다. 예를 들어 피닉스의 경우, 2024년 초 기준 주택 가격은 1975년 대비 약 2.5배 상승했으며, 이는 1975년 대비 약 4배 상승한 로스앤젤레스를 빠르게 따라잡고 있는 수준이다.

 

저자들은 가격 상승의 원인으로 공급 감소를 주요 요인으로 지목했다. 팬데믹 이후 금리 인상과 생산 비용 증가 등도 영향을 미치고 있지만, 특히 선벨트 지역의 현재 높은 가격을 설명하기에는 부분적인 요인에 불과하다는 것이다.

 

브루킹스연구소와의 인터뷰에서 규어코는 선벨트 지역의 주택 시장이 해안 도시처럼 변화하는 현상을 두고 “미국 경제의 중요한 안전판이 위협받고 있다”고 경고했다.

 

“해안 도시들이 공급 제약을 겪고 극도로 비싸지는 건 그렇게 심각한 문제가 아니었습니다. 왜냐하면 사람들은 애틀랜타, 피닉스, 댈러스, 마이애미처럼 일자리 성장이 높고 주택이 저렴한 도시들로 이사할 수 있었기 때문입니다. 그런데 만약 이 선택지가 사라진다면, 미국 역사상 처음으로 ‘고용 성장은 높지만 주거는 감당하기 어려운’ 도시만 남게 되는 상황이 벌어질 겁니다.”라고 그는 말했다.