부동산 슈퍼 사이클이 지속되는 이유

 

(Economist, Oct/1/2024) The house-price supercycle is just getting going

 

2007-09년 금융 위기 이후, 글로벌 주택 가격은 실질적으로 6% 하락했다. 하지만 곧 회복되었고, 위기 이전의 최고치를 넘어섰다. 코로나19가 발생했을 때, 경제학자들은 부동산 붕괴가 올 것이라고 예상했다. 그러나 실제로는 주택 사재기 열풍이 불었고, 마스크를 쓴 주택 구매자들이 매력적인 집을 놓고 경쟁을 벌였다. 

 

2021년 이후, 중앙은행들이 인플레이션을 잡기 위해 금리를 인상하면서 주택 가격 폭락에 대한 우려가 커졌다. 그러나 실제로는 주택 가격이 실질적으로 5.6%만 하락했고, 이제는 빠르게 다시 상승하고 있다. 주택 시장은 어떤 상황에서도 가격을 유지하거나 상승하는 놀라운 능력을 보이는 듯하다. 앞으로 몇 년 동안에도 이러한 상승세는 더 당당하게 계속될 가능성이 크다.

 

주택의 역사는 한때 주목받지 못했던 자산이 세계에서 가장 큰 자산으로 변모한 과정을 보여준다. 1950년까지 부유한 국가들의 주택 가격은 실질적으로 안정적이었다(차트 1 참조).

 

건설업자들은 사람들이 원하는 곳에 주택을 지었고, 수요가 증가해도 가격 상승을 억제할 수 있었다. 19세기와 20세기 초에 교통 인프라가 확충된 것도 가격을 안정시키는 데 기여했다고 영국 중앙은행의 전 임원 데이비드 마일스와 임페리얼 칼리지 런던의 제임스 셉턴이 작성한 논문에서 주장한다. 교통이 개선되면서 사람들이 직장에서 더 멀리 떨어진 곳에 살 수 있게 되었고, 이는 경제적으로 유용한 토지의 양을 증가시켜 도심지 공간에 대한 경쟁을 줄였다.

 

2차 세계대전 이후 일어난 사건들은 기존의 모든 과정을 뒤집고, 오늘날 우리가 겪고 있는 주택 슈퍼사이클을 만들었다. 정부는 주택담보대출에 보조금을 지급하기 시작했고, 20~30대 사람들이 많은 자녀를 낳으면서 주택 수요가 증가했다. 또한 도시화는 이미 인구가 밀집된 지역에서 주거 수요를 증가시켰다.

20세기 후반에는 토지 이용 규제와 개발 반대 철학이 확산되었다. 인프라를 구축하는 것이 더 어려워졌고, 도시는 확장하기 어려운 상태가 되었다. 런던에서 뉴욕까지, 한때 활발하게 주택을 건설하던 대도시들이 건설 속도를 늦췄다. 부유한 국가 전반에서 인구 대비 주택 건설 비율은 1960년대에 정점을 찍은 후 꾸준히 감소해 현재는 절반 수준에 이르렀다. 이로 인해 주택 가격은 끊임없이 상승하기 시작했다.

 

지난 몇 년 동안 주택 시장은 3년 전 낙관적인 예측가들이 예상했던 것보다 덜 혼란스러웠다. 중앙은행들이 금리를 인상했지만, 많은 주택담보대출 보유자들은 아무런 영향을 느끼지 못했다. 팬데믹 전후로 많은 사람들이 고정금리 주택담보대출을 선택해 금리 상승으로부터 자신을 보호한 덕분이다. 특히 미국에서는 많은 사람들이 주택담보대출 금리를 30년 동안 고정하고 있어, 가계의 주택담보대출 이자 지출이 소득 대비 일정하게 유지되고 있다(차트 2 참조). 새로운 구매자들은 더 높은 주택담보대출 비용을 직면하고 있지만, 빠른 소득 증가가 이 영향을 상쇄하는 데 도움을 주고 있다. G10 국가들의 임금은 2019년보다 20% 상승했다.

 

모든 지역이 무사히 넘어간 것은 아니다. 독일, 뉴질랜드, 스웨덴에서는 팬데믹 정점 이후 실질 주택 가격이 20% 이상 하락했다. 그러나 다른 지역에서는 주택 가격이 조금만 하락했으며, 어느 정도의 호황이 진행되고 있다. 미국에서는 주택 가격이 거의 매달 새로운 최고치를 기록하며, 지난해 명목상 5% 상승했다. 포르투갈에서도 가격이 급등하고 있다. 주택 시장이 약했던 다른 지역들도 반등하고 있다. 2011년부터 2019년까지 로마의 주택 가격은 명목상 30% 이상 하락했는데, 이는 이탈리아가 주권 부채 위기를 겪으면서 일어난 일이었다. 그러나 이제 다시 상승하고 있다.

단기적으로 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 크다. 금리 하락이 도움이 되고 있다. 미국에서는 30년 고정 주택담보대출 금리가 최근 최고치에서 약 1.5%포인트 하락했다. 유럽에서는 고정금리 대출자들이 중앙은행의 정책금리 인하에 따라 곧 더 낮은 금리로 재융자를 받을 수 있을 것이다. 하지만 더 깊은 요인들도 작용하고 있다. 

 

세 가지 요인이 앞으로 수십 년 동안 주택 슈퍼사이클이 지속되도록 할 것이다.

 

첫 번째 요인은 인구 통계와 관련이 있다. 우리는 부유한 국가들의 외국 출생 인구가 연간 4%의 속도로 증가하고 있다고 계산했으며, 이는 기록상 가장 빠른 성장세이다. 이민자들은 거주할 장소가 필요하고, 연구에 따르면 이는 임대료와 주택 가격 모두를 상승시키는 경향이 있다. 바르셀로나 대학의 로사 산치스-과네르가 스페인을 대상으로 한 최근 논문에 따르면, 이민 비율이 1%포인트 증가하면 평균 주택 가격이 3.3% 상승한다는 결과가 나왔다.

기록적인 이민자 유입에 대응해 캐나다부터 독일까지의 정치인들이 이민을 억제하고 있다. 그러나 가장 엄격한 정책 하에서도 부유한 국가들은 여전히 이전보다 더 많은 이민자를 받을 가능성이 높다. 노령 인구에 대응해야 하는 필요성이 국경을 강화하려는 욕구를 압도할 것이기 때문이다. 골드만 삭스는 카말라 해리스가 미국 대선에서 승리할 경우 순이민이 연간 200만 명 이상에서 150만 명으로 완만하게 감소할 것으로 보고 있다. 도널드 트럼프가 분할된 정부로 승리할 경우, 125만 명까지 줄어들 것으로 예상하고 있다.

두 번째 요인은 도시와 관련이 있다. 2020년 코로나19가 발생했을 때, 많은 사람들은 도시 지역이 매력을 잃을 것이라고 생각했다. 원격 근무의 확산은 이론적으로 사람들이 어디에서나 살 수 있고, 더 넓은 주택을 더 저렴한 가격에 구입할 수 있게 했다.

 

그렇게 되지는 않았다. 사람들이 예전보다 훨씬 더 자주 재택근무를 하고 있지만, 대도시들은 여전히 매력을 유지하고 있다. 미국에서는 전체 기업의 37%가 대도시 지역에 위치해 있는데, 이는 2019년과 동일한 비율이다. 우리는 부유한 국가들에서 수도 도시에 고용이 집중된 비율이 최근 몇 년 동안 증가했다고 계산했다(차트 3 참조). 

 

일본, 한국, 터키에서는 수도에서 다른 지역보다 더 많은 일자리가 창출되고 있다. 또한 수도는 더 많은 즐길 거리의 중심지이기도 하다. 영국의 바와 펍 중 런던에 위치한 비율은 팬데믹 이전보다 소폭 상승했다. 이 모든 것은 이미 주택 공급이 제한된 밀집된 도시 중심부에서 주거 공간에 대한 경쟁을 더욱 가중시키고 있다.

 

도시의 승리는 세 번째 요인인 인프라의 영향을 더욱 심화시킨다. 많은 도시에서 통근이 점점 더 고통스러워지면서 사람들이 직장에서 멀리 살 수 있는 범위를 제한하고 있다. 영국에서는 지난 10년 동안 평균 이동 속도가 5% 감소했다(차트 4 참조). 많은 미국 도시에서는 교통 혼잡이 거의 사상 최고치에 달해 있다. 많은 정부는 혼잡을 완화하기 위해 새로운 교통망을 구축하는 것이 거의 불가능하다고 느끼고 있다. 로스앤젤레스와 샌프란시스코를 연결하고 그 사이의 잠재적인 주거지를 개발하려던 캘리포니아 고속철도는 아마도 건설되지 않을 가능성이 크다.

 

일부 경제학자들은 YIMBY(Yes In My Backyard) 성향의 변화가 일어나기를 희망하고 있다. "내 뒷마당에" 새 주택을 짓는 것에 찬성하는 사람들이 논쟁에서 승리했고, 일부 정치인들도 그들의 의견에 동조한 것으로 보인다. 몇몇 지역에서는 YIMBY 전략에 따라 토지 이용 규정을 변경해 건설을 장려하고 있다. 2022년 초 뉴질랜드에서는 주택 건설 허가가 사상 최고치를 기록해 부동산 가격을 낮추는 데 기여했다.

 

하지만 뉴질랜드를 제외하면 YIMBY의 영향력은 여전히 미미하다. 세 경제학자 크누트 아레 아스트베이트, 브루노 알부케르크, 안드레 아눈드센이 작성한 논문에 따르면, 미국의 주택 "공급 탄력성"—즉, 수요 증가에 따라 건설이 얼마나 반응하는지를 나타내는 지표—은 2000년대 이후 감소해 왔다. 

 

팬데믹 이후 건설이 전반적으로 증가했다는 증거는 없다. 공급 문제는 특히 도시에서 가장 심각하다. 미국에서 가장 비싼 도시인 산호세에서는 지난해 단 7,000채의 주택만이 건설 허가를 받았으며, 이는 10년 전보다 크게 감소한 수치이다. 다른 대도시들이 저지른 실수를 피했다고 자부하는 휴스턴과 마이애미조차도 건설 속도는 느리다.

앞으로 몇 년 동안 주택 시장은 경제 성장과 금리 변동, 은행 붕괴 등 다양한 위험에 직면할 수 있다. 그러나 인구 통계, 도시 경제, 인프라의 장기적인 영향이 일치하는 가운데, 2017년에 마일스와 셰프턴이 내놓은 예측을 고려해볼 필요가 있다. 이 예측에 따르면 "많은 국가에서 주택 가격이 이제 소득보다 지속적으로 더 빠르게 상승하는 것이 타당할 수 있다"고 한다. 세계에서 가장 큰 자산 계층은 앞으로도 계속 커질 가능성이 크다.